第1篇 某小區管理處服務工作內容
小區管理處服務工作內容
管理處將本著'完善服務、聆聽心聲'的服務宗旨,為小區業主提供及時周到的服務,管理處將嚴抓以下幾方面工作:
1、前臺接待
前臺接待是管理處對外服務的窗口,現管理處已安排專人在前臺接待業主來電來訪工作,要求所有來電不得超過三聲必須接聽,并使用文明用語與顧客交流,接待處是管理處與業主協調溝通的重要樞紐,因此,要求接待員做到如下:
(1)及時了解業主的需求,熟悉掌握公司各類信息和同行業相關動態;
(2)來電來訪接待要求:接聽來電時須認真記錄來電者的來電意圖、房號、電話等,必要時等來電者訴說完畢后給予解釋及答復,避免出現與來電者爭搶說話的情況;對于來訪的業主/住戶,要求前臺接待員必須起立請業主坐下后方可落座詢問業主來訪的需求或目的,態度和藹、熱情、主動解答業主/住戶提出的問題,且在業主/住戶情緒出現激動的情況下必須將其帶至會議室或主任室,再對其提出的問題進行現場解決、答復。同時,所有來電來訪要求前臺接待員必須立即處理,對當即處理不到的問題必須答復業主/住戶解決的時間及不能處理的原因,以取得業主的諒解及支持,并規定對施工單位遺留較長時間得不到解決的問題,必須每星期去電一次業主,告知業主管理處一直在關注其需要解決的問題,做到事事有著落,件件有回音。
(3)凡業主/住戶的投訴、報修、家政服務必須按照公司規定開出《服務工作單》交由相關部門處理,且工作單必須當日回復。
2、投訴處理
對于業主的投訴,管理規定不分有效或無效,一律在10分鐘內安排管理員進行處理,并盡量化解業主/住戶對管理處的誤解或矛盾,同時,處理完畢后三天內必須對業主進行進一步跟蹤、溝通,以期達到由不滿轉化為滿意,從而達到更滿意的完好效果,此項工作也是管理處長期堅持的重要工作之一。
(1)緊急情況如火警、人員傷亡等突發事故處理:接待員接到投訴后,應第一時間通知管理處負責人、各相關部門值班員,相關人員必須在5分鐘內趕到現場采取緊急措施處理,事后對事故發生的原因進行調查分析填寫《突發事件處理表》交公司領導審批、備案。
(2)業主/住戶書面投訴處理:管理處接待員接到業主/住戶書面投訴時,應及時將書面資料送交管理處負責人,由負責人根據事情情況對相關責任部門人員進行調查、處理,并安排管理員于當日將處理結果回復業主/住戶,對于重要的投訴管理處負責人親自出面協調處理,并在二個工作日答復業主/住戶處理結果。
(3)服務態度引起投訴處理:如因管理處工作人員或其他班組員工在工作過程中因服務態度引起業主/住戶投訴,接待員必須向當事人了解清楚情況后上報給管理處負責人,管理處負責人于當日將結果回復給業主/住戶,并對工作人員做出限期整改措施及相應處罰。
(4)一般性投訴處理:接待員應立即通知相關人員并采取相關補救措施,做到當日給予回復和解釋。對于須較長時間才能處理的投訴,接待員應及時向業主/住戶說明情況,并在處理過程中與業主/住戶保持聯絡,以便業主了解該項投訴的處理進展情況,同時,接待員須做到每星期向業主/住戶溝通一次跟進處理情況直到問題解決為止。
3、上門服務
管理處前臺接到業主/住戶報修或家政服務時,應開出《服務工作單》給維修班長或清潔班長,限定在當日完成,上門服務細節情況按照公司《服務細化方案》操作。
4、回訪工作
管理處規定每月通過電話、上門等形式了解業主/住戶對小區管理工作滿意情況,不得少于20戶回訪工作,業主/住戶滿意率為96%以上,滿意度為75%以上。同時,要求管理員、接待員及各班組負責一般服務情況滿意與否的回訪工作,管理處負責人負責重大投訴回訪工作,且投訴回訪率達到100%。
(1)要求回訪時虛心聽取業主/住戶意見,誠懇接受批評,并采納合理化建議,做好記錄。
(2)回訪業主/住戶時,無論所提建議、意見、要求等是否合理,回訪人員都應逐條進行綜合整理、研究,并做好解釋及回復工作。
(3)對于業主/住戶報修、家政服務等問題的回訪采用電話形式,要求接待員對當日的《服務工作單》電話對業主/住戶進行回訪,了解其對管理處人員服務的滿意程度,并做好回訪記錄。
(4)回訪過程中,對大部分業主/住戶提出的相同的問題,管理處必須于一周內以書面通知的形式張貼在大堂公告欄處回復業主,少數較突出的問題單獨安排管理員上門回訪,做到使業主由不滿到滿意直到更滿意。
5、便民、禮賓服務:小區設置便民服務車為業主服務,同時要求禮賓司于任何時間內幫助老弱病殘和提運大量行李的業主,將其物品送至電梯口,管理處還于每季度根據業主需求舉辦學雷鋒好人好事活動,以維持與業主之間的和諧關系。
6、收費管理:收費員每季度末打印下季度管理費、上季度水、電分攤收費單派發至各業主,對繳費過程中個別業主提出的建議、意見給予回復及解釋,對當時處理、解釋不到的問題上報管理處負責人解決,使個別因對管理存在意見的業主盡快交費,力爭保持每季度99%以上收費率。
第2篇 小區臨時業主大會更換物業管理公司工作方案
深圳市羅湖區翠珠小區臨時業主大會（更換物業管理公司）工作方案
一、由深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會召開業主委員會會議，需超過過半數委員出席，并經全體委員過半數同意以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為新的物業服務企業，形成業主委員會決議（詳見附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》）并提請召開業主大會。
二、會議的通知：于會議召開十五日前通知各業主，并同時告知相關的居民委員會。
1、通知的內容（詳見附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告》）：
（1）會議召開日期和時間：
（2）召集人：小區業委會
（3）召開方式：書面形式，提前15日將會議內容以公告及書面通知形式通知業主、15日后由業主委員會工作人員上門請業主當場簽字書面表決。
（4）會議表決事項：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》（詳見附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》）。
（5）會議出席人員：
a.小區全體業主；
b.物業所在地社區工作站人員。
（6）會議的聯系人、聯系電話等。
2、通知方式：
（1）在小區顯要位置張貼公告、議案、擬簽訂的《物業服務合同》（詳見附件三：《深圳市物業服務合同》）、選聘物業服務企業的資質（注意拍照取證）；
（2）由業委會工作人員上門送達會議通知和議案（注意做好簽收工作，并詢問是否參加做好統計、摸底）；
（3）對于上門送達未能送達的，將會議通知和議案以掛號信的形式郵寄送到。
三、會議前的準備：
1、準備擬簽署的業主大會決定（詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》，一式三份)
2、準備好業主大會決定簽名表格，簽名表格應事先按照房號的順序填寫好房號、業主姓名、投票權數；(詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》之附件，一式三份)
3、辦理委托投票事宜：業主因故不能參加時，可由不能參加會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主應當由本人到業委會提交由業主代表出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理（地址、聯系人、電話具體見《公告》內容）。
如業主在外地無法到業主委員會辦理委托手續，則需要提供經公證的《授權委托書》，或將未經過公證的《授權委托書》郵寄到業主委員會，由業主委員會人員電話核實并錄音。
四、業主大會的召開
1、業主委員會工作人員在規定的時間內上門，逐戶向業主宣讀議案。
2、業主現場進行投票表決。
（1）表決方式為簽字表明贊同、反對或棄權。
（2）投票原則為一戶一票，一個獨立產權單位登記有兩個或兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
3、業主大會的有效性：與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數。采用書面形式召開業主大會的，“與會”是指業主在表決票上簽字確認并按照規定方式交回表決票。
投票權和業主人數按照下列方式確定：
（1）投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。
（2）建設單位已出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。
4、贊成票達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案通過。
5、如贊成票未達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案未通過。
五、會議結束
業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公示三十日以上，并抄送全體業主，同時，應告知相關的居民委員會。
業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》，并交深圳市羅湖區建設局（原住宅局）備案。
附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》
附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告》
附件三：《深圳市物業服務合同》
附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》
附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》
附件二：深圳市羅湖區翠珠小區
關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告
經業主委員會決定，擬召開2023年度第
次臨時業主大會，現將會議召開的具體情況通知如下：
（一）會議召集人：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
（二）會議時間：
（三）會議議程：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》。
（四）出席會議對象：
1、小區全體業主；
2、物業所在地社區工作站人員。
（五）召開方式：書面形式，由業主委員會工作人員上門宣讀議案，業主當場簽字表決。
（六）需出示的材料：
1、投票當天，業主需出示：本人身份證原件。
2、辦理委托投票事宜：業主因故不能出席時，可由不能出席會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主和代理人應當同時到業主委員會提交由業主出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。
注：委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理。
聯系人：
聯系電話：
特此公告！
附件1：授權委托書
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
二〇一〇年月日
附件1：授權委托書
茲授權
先生/女士，代表本人參加深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會，并代為行使表決權。
特此委托！
委托人簽名：
委托人身份證號碼：
受托人簽名：
受托人身份證號碼：
委托日期：2023年月日
附件三：
合同編號：號
深圳市物業服務合同
（示范本本）
委托方（甲方）：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
受委托方（乙方）：
深圳市華盛物業管理有限公司
監制
深圳市國土資源和房產管理局
深圳市物業服務合同
第一章總則
第一條
合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：
名稱(業主委員會/業主):
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
代表人：
身份證號碼
通訊地址：
聯系電話：
郵政編碼：
物業服務企業（乙方）：
名稱:
深圳市華盛物業管理有限公司
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
通訊地址：
郵政編碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《深圳經濟特區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就
羅湖區翠珠小區業項目（物業名稱）（以下簡稱“本物業”）物業服務有關事宜,協商訂立本合同。
第二條
物業項目基本情況
名稱:
深圳市羅湖區翠珠小區；
類型:；
坐落位置:；
建筑面積:
平方米；
區域四至:
東至：；
南至：；
西至：；
北至：。
委托的物業構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。
第二章
物業服務內容和標準
第三條
物業交接
（一）甲乙雙方應在服務合同生效之前，與原物業服務企業就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，約定時點前責任由原物業服務企業承擔，約定時點后責任由乙方承擔。
（二）乙方應在約定時點接管物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬于本物業區域內的物業共用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區域，并對接管資料和物業進行逐項查驗接收，并簽字確認。
（三）乙方和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法；原物業服務企業拒不撤出的，甲方應通過司法途徑解決。
第四條
物業服務內容
（一）制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規、規章和《管理規約》的授權制定物業服務的各項制度。
（二）房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：。
（三）共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理。共用設施設備包括：。
（四）附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括。
（五）公共綠地養護和管理。
（六）清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。
（七）協助做好維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。
（八）協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。
（九）消防服務，包括公共區域消防設施的維護，建立消防管理制度。
（十）電梯的日常維護和管理。
（十一）負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護方案。
（十二）按照法律、法規、規章和《管理規約》的有關規定對房屋裝修提供其他服務。
業主或物業使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規定和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協議，明確雙方的權利義務，收取裝修押金
元、裝修服務費
元，除此之外不得另行收取施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等其他費用。
（十三）對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。
（十四）制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。
（十五）設立服務監督電話，并在物業區域內公示。
（十六）其他：。
第五條
物業服務標準
乙方同意按照甲乙雙方協商同意的物業服務標準提供服務。
第三章物業服務相關費用
第六條
物業服務收費方式
本物業區域物業服務收費方式為：
包干制
[包干制/酬金制］
第七條
包干制
（一）物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
[多層住宅]：
0.8元/平方米/月；
[高層住宅]：元/平方米/月；
[別墅]：元/平方米/月；
[辦公樓]：元/平方米/月；
[商業物業]：元/平方米/月；
[會所]：元/平方米/月；
物業：元/平方米/月。
（二）實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。
（三）實行包干制的，業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）由————方承擔。
第八條
酬金制
（一）物業服務費用由業主按其物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
[多層住宅]：元/平方米/月；
[高層住宅]：元/平方米/月；
[別墅]：元/平方米/月；
[辦公樓]：元/平方米/月；
[商業物業]：元/平方米/月；
物業：元/平方米/月。
（二）物業服務費用為交納的甲方業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
1、乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理費用；
4、物業區域內清潔衛生費用；
5、物業區域內綠化養護費用；
6、物業區域內秩序維護費用；
7、乙方辦公費用；
8、乙方企業固定資產折舊；
9、物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；
10、酬金；
11、業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）；
12、其他費用：。
（三）乙方采取以下第
種方式提取酬金：
1、[每季/每半年/每年],計
元的標準從預收的物業服務費用中提??；
2、[每季/每半年/每年]
按結算的物業服務費用
%的比例提取。
（四）實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，并按[季/半年]
向全體業主公布物業服務費用的收支情況；同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務費用年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由［甲方承擔/乙方承擔/甲乙共同承擔］；
（五）物業服務費用支出應全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。
第九條
物業服務費用交納
業主應在
（日期）按
[月/季度/半年]交納物業服務費。
物業區域內的已竣工但尚未出售，或者因開發單位原因未能按時交給物業買受人的物業，開發商應按前款規定交納物業服務費。
第十條
停車服務費用
停車服務費按以下標準收?。?/p>
露天車位
元/個/月；
車庫車位
元/個/月。
其他約定：。
乙方應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。
第十一條
業主自用部位收費
乙方應業主要求對業主房屋自用部位、自用設備提供維修養護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業區域內公示的收費標準收取。
第十二條
公共服務項目收費
物業區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業服務單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。
第十三條
物業服務收費標準的調整
物業服務收費標準的調整按下列第
項執行：
（一）按政府規定的標準調整；
（二）按每年
%的幅度上調；
（三）按每年
%的幅度下調；
（四）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（五）按雙方議定的標準調整。
第四章共用部位、共用設施收益及分配
第十四條
共用部位和共用設施經營
乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，在符合國家的法律、法規、規章的前提下，應征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。
第十五條
經營收益分配
乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益按下列第
種方式使用：
（一）納入物業服務費；
（二）納入專項維修資金；
（三）；
（四）。
第五章雙方權利與義務
第十六條
甲方的權利義務
（一）審定乙方制定的物業服務方案，并監督實施。
（二）對本物業區域內的物業服務事項有知情權。
（三）對乙方有建議、督促的權利。
（四）審核本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。
（五）不得要求乙方在本物業區域內行使物業服務內容以外的物業服務。
（六）應在乙方辦理接管
日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，由乙方無償使用。
（七）負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。
（八）協助乙方做好物業區域內的物業服務工作。
（九）按照相關規定交納、使用和續籌物業專項維修資金。
（十）對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的物業區域內的物業費交納人，應督促其交納。
（十一）。
（十二）有關法律、法規、規章和《管理規約》規定的甲方其他權利義務。
第十七條
乙方的權利義務
（一）根據有關法律、法規、規章及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費用
、特約服務費用。
（二）制定物業服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃。
（三）向甲方告知物業區域內物業服務的有關情況。
（四）可以選聘專業服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方與所選定的專業服務企業簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連帶責任。
（五）妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息。
（六）及時向甲方、業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
（七）對甲方、業主和物業使用人違反《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業主和物業使用人改正。
（八）不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。
確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。
在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。
（九）本物業區域內需另行配備相關設施設備的，乙方應與甲方協商解決。
（十）對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。
（十一）遵照深圳市物業專項維修資金管理有關規定，依法代收日常收取的物業專項維修資金，依法使用物業專項維修資進行物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
乙方每————個月（至少每半年一次）公布一次物業專項維修資金的使用情況。
（十二）。
（十三）國家法律、法規、規章和《管理規約》規定的乙方其他權利義務。
第十八條
對需進入物業區域內的宣傳、檢查、執法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。
第六章合同時效
第十九條
物業服務期限
物業服務期限為二年，自*年*月*日至*年*月*日。
第二十條
期滿續約
本合同期滿前，甲方決定不再聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方；乙方決定不再續約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。
雙方同意續簽，應于本合同到期前
日內簽署新的物業服務合同。
第二十一條
接管前處理
本合同終止后，在新的物業服務企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時繼續提供物業服務，一般不超過三個月；雙方的權利義務繼續按照本合同執行。
第二十二條
不可抗力的終止
因不可抗力致使合同無法繼續履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協商處理。
第二十三條
終止后處理
本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等；甲方、乙方應相互配合，做好物業服務的交接和善后工作。
第七章違約責任
第二十四條
甲方違約責任
甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金
元；造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。
第二十五條
乙方違約責任
乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金
元；給業主或物業使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。
第二十六條
提前解約責任
除本合同第六章規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付
萬元的違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。
第二十七條
乙方免責條款
以下情況乙方不承擔違約責任：
（一）由于甲方、業主或物業使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。
（二）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。
（三）非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。
（四）。
第八章突發事件處理
第二十八條
突發事件處理
為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應按有關規定處理。
第九章爭議解決
第二十九條
爭議解決
因合同的解釋或履行發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，可采取以下方式處理：
（一）向有管轄權的人民法院提起訴訟
（二）向————申請仲裁。
第十章附則
第三十條
其他約定
（一）本合同未盡事宜，國家有相關規定的，依規定解決；沒有規定的，由雙方協商解決，并簽訂書面協議；
（二）對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。
（三）本合同正本連同附件一式三份，物業管理主管部門備案一份，甲方、乙方、
各執一份，具有同等法律效力。
（四）本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字并簽章后生效。
甲方：
乙方：
授權代表：
授權代表：
簽訂日期:*年*月*日*年*月*日
附件：一、規劃平面圖
二、物業構成明細
三、物業服務標準
四、移交資料清單
附件1：規劃平面圖
附件2：物業構成明細
類型
幢數
套（單元）數
建筑面積
（平方米）
高層住宅
多層住宅
別墅
商業用房
工業用房
辦公樓
自行車庫
機動車車庫
會所
學校
幼兒園
文化活動場所
合計
備注
18
附件3：
物業服務標準
19
附件4：移交資料清單
1、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件[住宅質量保證書][住宅使用說明書]；
4、相關專業部門驗收資料；
5、房屋及配套設施的產權清單（包括業主名稱、建筑面積、聯系方式等）；
6、供水、供暖的試壓報告；
7、實測面積報告；
8、物業服務所需要的其他資料。
附件四：關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案
各位業主：
鑒于本小區與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》即將到期，我委員會根據本小區的實際情況，擬與深圳市華盛物業管理有限公司進行合作，聘請其作為本小區新的物業管理公司。基本情況如下：
一、與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。
根據《深圳經濟特區物業管理條例》第七十四條的規定：在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米，經業主大會決定同意的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。因此，本小區通過協議方式選聘新的物業管理公司符合法律相關規定。
二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。
深圳市華盛物業管理有限公司（以下簡稱“華盛物業”）成立于2005年，控股股東深圳市華盛房地產開發有限公司是一個綜合實力較強、并具有良好合作態度的房地產開發企業，華盛物業依附其強大的平臺也取得了長足的發展。由華盛物業管理的民華大廈年內已獲得“深圳市排水達標小區”，并完成了2023年度深圳市“園林式，花園式”小區與2023年度福田區“安全文明小區”的創優申報工作。同時，已為明年年初申報“深圳市安全文明小區”與“福田區物業管理優秀住宅小區”做好前期資料準備工作。
基于華盛物業在業界的良好口碑，本小區擬聘請其作為本小區新的物業服務企業。在業主大會通過本議案后，我委員會將與其簽訂《物業管理合同》，對服務事項、服務標準、服務費用等進行具體的約定。
請審議。
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
二〇一〇年月日
附件五：
深圳市羅湖區翠珠小區
2023年度第
次臨時業主大會決定
深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會在2023年月日
召開。業主委員會分別以張貼公告、書面送達、特快專遞和電話通知的方式向全體業主發出了會議通知，會議符合有關法律、法規、規章和本小區業主大會議事規則的規定，合法有效。
本次業主大會的召集和召開程序、參加會議人員資格及表決程序符合《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》《深圳經濟特區物業管理條例》及本小區業主大會議事規則的有關規定。
會議以上門逐戶書面介紹并簽字確認的方式通過以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業的議案，通過事項如下：
一、與現有物業管理公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。
二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。
附件：業主簽名投票表
深圳市羅湖區翠珠小區
二〇一〇年月日
附件：業主議案表決簽名表
序號
姓名
身份證號碼
房號
投票權數
贊成
反對
棄權
第3篇 商住小區入伙中期裝修管理工作方案
商住小區入伙及中期裝修管理工作方案(計劃)
1業主入伙階段(上房前兩個月提供完整可執行的入伙方案)
a.業主向地產公司辦理完尾款結清手續后開出入伙通知書。
b.憑入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
c.物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;與業主簽訂《前期物業管理服務協議》、《業主公約》、《停車管理服務協議》〈消防安全責任書〉等文件,發給兩書(代地產公司),《業主手冊》。
d.業主登記,交納物業管理費、裝修垃圾清運費、裝修暫收款等費用。
e.帶領業主看房,查驗水電表底數,簽署〈房屋交接驗單〉。
f.若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。
g.如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。
2物業公司開辦擬采取的工作計劃
為了使物業保值、增值,管理處在認真做好物業的接管驗收工作的基礎上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業主和物業公司之間的溝通,以確保物業品質不斷得到提升,同時為開發商提供一個后續的優質的售后服務工作,使開發商與物業公司的品牌共同提高,達到'雙贏'的目的。
a.業主入伙前
對物業進行現場查勘,力爭在小區工程建設收尾階段從物業管理的角度提出改進或布置措施,配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。
在和發展商進行物業的交接驗收中,由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料(驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》)。對于驗收中發現不合格情況由我公司提出整改單,在一定期限內由開發施工單位整改修復,再由我公司驗收合格后接受。同時制定《業主臨時公約》、《業主手冊》等文件,同時準備好業主入戶所需要的《入伙手續書》、《業主登記表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協議》、《代辦服務委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面,做好小區的開荒保潔工作,進入日常工作狀態;保安人員要熟悉小區情況;設備維修人員做好檢查工作,保證公共設備設施的完好,以一個整潔、舒適的環境迎接業主入戶。
b. 業主入伙中
業主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內部驗收、抄表,對于業主發現的問題予以記錄。向業主交付填寫的資料有:《業戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等,并及時向業 主介紹有關物業入伙后的管理規定。
其中尤為重要的工作就是裝修管理,按公司標準向業主做好解釋工作,并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料,業戶服務人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管;保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》,并巡視跟蹤施工隊的裝修過程,督促施工隊文明施工,保持環境整潔,建筑垃圾規定袋裝化并及時清理到指定的堆放地,不允許將垃圾堵住樓道,不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道;夜間保持施工區安靜。管理處除保安外,業戶接待、管理處經理都應當定時對裝修施工現場檢查,發現違章及時糾正,裝修結束應經過驗收,裝修期間的裝修材料運出小區應當應業戶簽字并經管理中心經理確認。
第4篇 z小區物業工程維修部管理工作規定
1.0 目的
規范工程維修部管理工作,確保工程維修部管理高效有序。
2.0 適用范圍
適用于zz城服務中心工程維修部的管理工作。
3.0 職責
3.1服務中心經理負責審批工程維修部的年度工作計劃,并組織監控工程維修部的總體工作質量。
3.2工程維修部主任負責組織本組的年度工作計劃、月度工作計劃的制定、實施 與控制,并對年度、月度工作進行總結。
3.3工程維修部員工依照各相關規程按計劃進行工作。
3. 4 工程維修部主任負責和外包施工方制定施工方案和審批工程方面的圖紙。
4.0 程序要點
4.1 工程維修部人員:工程維修主任1人, 維修技工3人。
4. 2 維修技工對設施、設備分管責任崗位實行每月輪流制。
4.3 設施、設備分管責任制:
供配電1人;電梯系統1人;水景系統、泳池系統、給排水系統 1人;智能安防、門禁系統 、消防系統1人;公共設備、設施的維修、維護由所有工程維 修 部人員實施。
4.4工程維修主任全面負責工程維修部的對外聯絡、日常工作。
4. 5 周例會
4.5.1 實行每周五例會制,每周五下午17:00準時舉行例會。
4.5.2 用例會時間全面了解本周的工作完成情況,并計劃好下一周的工作安排和需要協助的部門。
4.5.3 每周四下午由主任組織培訓專業知識。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是為了獎勤罰懶,考核的原則是公平、公開、公正;
4.6.2 工程維修主任根據每人當月的工作表現和成績進行考核評分,并將考核結果上報服務中心經理審核。
4.6.3工作業績和月考核積分相對應,月考核積分與個人經濟利益掛鉤。
4. 7 維修原則
4.7.1上門維修:工程部接到報修電話后,在10分鐘內派維修工到達現場,一般性故障處理不超過1小時;
4.7.2公共設施、設備維修:小修不過夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3維修守則:約時不誤、便民利民、工完料清、業主簽收;
4.7.4語言規范,服務熱情。
4. 8 通訊保證
4.8.1上班時間必須保持所有對講機、手機都處于開通狀態,以便聯絡。
4.8.2通訊工具必須保持能隨時聯絡,使用個人通訊工具不接聽時要盡快采取其它方式與呼叫方取得聯絡;
4.8.3遇突發事故(如臺風、洪水、重大設備設施故障時等),在接到中控室的呼叫后應立即與中控室聯絡,并5分鐘內趕赴現場處理。
4. 9 物品管理
4.9.1維修人員領用材料進行維修作業時,必須認真填寫《物資領用登記表》,加強成本意識;
4.9.2使用公用工具必須及時歸還,公用工具每月由倉管員清點;
4.9.3每月月底工程維修主任做好下月材料購買預算。
4. 10值班制度
4.10.1執行夜班、周六、日值班負責人輪換制度;
4.10.2值班員應盡量保證當天的《工作聯系單》當天解決處理,遇無法維修或需要購買材料的維修事項,應及時匯報維修主任,并跟蹤轉交給誰進行維修,直至維修終結,確實保證不出現'壓單'現象;
4.10.3值班員不得帶外人(或親朋)進入工程部或在辦公室逗留打電話。
4.11工作調度
4.11.1工程維修主任根據服務中心或中控室的通知,隨時抽調本部門人員開展臨時重要工作;
4.11.2工程維修主任根據維修部人員的變動或實際工作需要,進行輪流責任的調整。
5.0 支持性文件
無
6.0質量記錄
6.1 《物資領用登記表》----qp-09-04-f001
第5篇 某小區清潔綠化管理工作質量檢測標準
序號 項目 質 量 檢 測 標
一清潔管理
1地面部分:無雜物垃圾,道路無泥沙,無積水、單車棚、樓梯口無雜物、無蜘蛛網、清潔率99%以上。
2樓梯道:無雜物垃圾,無蜘蛛網,無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵清潔率99% 以上。
3 所有公共場所無雜物,垃圾,保潔率99% 以上。
4 垃圾日產日清,垃圾箱無味無污痕
5 無蠅、少蚊、少蟲、鼠密度為1% 以下
合格 五項要求全部達標為合格
優良 超過標準為優良
二 綠化管理
1 人均綠地1.6平方米以上,綠地率35%以上,綠化覆蓋率40% 以上
2 綠地無雜草無蟲害,純度90% 以上.
3 樹木花草無死亡,成活率90% 以上
4 綠地養戶措施落實,無破壞,涂污,綠化設施完好.
5 園林小品/雕塑無損壞,涂污/綠化設施完好.
合格五項要求全部達標為合格
優良超過標準為優良
第6篇 小區消防管理工作規范18
小區消防管理工作規范(十八)
1.0 目的
規范消防管理工作,確保消防設備設施完好,預防和減少各類火災的發生。
2.0 范圍
適用于**的消防管理工作。
3.0 職責
3.1 秩序維護部負責消防設備、設施的檢查和管理,以及火災的處理。
3.2 工程維護部負責消防設備、設施的維修、保養與補充。
4.0工作內容
4.1 設備設施檢查
4.1.1消防專員
4.1.1.1消防專員必須清楚地知曉小區的消防配置情況,填寫小區《消防設備清單》。
4.1.1.2 每周不得少于二次對消防設備設施進行檢查。
4.1.1.3 必須每月26日定期抽查防火責任人對**的消防器材、消防設施、設備的檢查情況。
4.1.1.4 三個月開箱檢查一次,檢查消防器材是否整齊有無缺損情況,如有損壞報相關部門及時處理,并在《公共設施報修記錄表》上予以登記。
4.1.1.5 每月不得少于二次對公共區域的消防設施進行檢查,并且督導防火負責人進行檢查;檢查防火門有無損壞,閉門器能否正常使用;檢查應急燈能否正常照明;檢查電池能否自動充、放電;檢查消火栓門有無破損,消火栓出口壓力應定期檢查測試;嚴格清除死角內堆放的一切易然易爆物品;檢查手動報警、警鈴、彈簧是否松動,安全出口指示燈安裝是否牢固、是否有損壞情況。如有異常情況在《公共設施報修記錄表》予以詳細記錄,并報相關部門及時處理,消防員跟進。
4.1.1.6 對樓梯間、走道、電梯口堆放的任何物品,清除并保持消防通道的暢通。
4.1.1.7 每月應對消火栓內水帶、水槍、消防卷盤是否齊全進行檢查。若設施齊全則在消防栓門縫上貼好封條,并在《消防器材月檢查表》上予以詳細登記。
4.1.1.8 每月對小區內所有寫字樓進行不少于一次的消防檢查,并在《消防安全工作檢查表》予以詳細登記;若寫字樓存在消防隱患,必須填寫《消防整改通知書》發給業主,要求在三個工作日內整改完畢。
4.1.1.9 消防報警監控設備的運行情況由消防中心值班人員負責記錄,填寫在《消防系統監控運行記錄》表上。
4.1.2 防火責任人
4.1.2.1 防火負責人主要負責樓宇消防設備、設施的檢查。
4.1.2.2樓宇的防火責任人由客戶服務部經理推薦,經行政管理部綜合考評與審核,由行政管理部發放《防火責任人任命書》登記表,并備份一份留作存檔、備案。
4.1.2.3 防火責任人必須于每月的10日、24日前將檢查結果上報消防專員,對存在隱患必須填寫《消防整改通知書》報給相關部門處理,在三個工作日內整改完畢。
4.1.2.4 防火責任人每月對消防設施設備進行一次檢查,并仔細填寫《消防器材月檢查表》交消防專員,若發現消火栓上的封條被撕應檢查器材箱內的設備完好情況并及時補貼。
4.1.2.5 防火責任人應每月不得少于2次對防火安全工作進行檢查,管理消防器材并將檢查情況進行統計,按月填寫《消防安全工作檢查表》,每月26日前將《消防安全工作檢查表》交工程維護部。
4.2 動火管理
4.2.1 因施工需要動火工作,施工單位必須在動火前到工程維護部辦理臨時動火作業申請手續,經批準后發放臨時動火作業許可證后方能動火,動火時必須通知工程維護部的消防技工到達施工現場,消防技工確定安全后方可動火。
4.2.2 施工單位在動火前必須配備足夠的滅火器材,并要指定責任人,嚴格執行安全操作規程;動火時發現不安全苗頭應立即停止動火;發生火警、爆炸事故時要及時補救和采取有效的搶救措施;動火完畢必須清理現場,確定安全后方能離去。
4.2.3 業主進行室內裝修或增設電器線路時,必須先經工程維護部批準并保證符合安全規定。
4.2.4 動火前有下列情況之一的不動火:
4.2.4.1 未辦妥動火手續;
4.2.4.2 防火、滅火設施,器材落實;
4.2.4.3 周圍的易燃雜物未清;
4.2.4.4 附近難移動的易燃易爆結構未采取安全措施;
4.2.4.5 凡儲存盛裝易燃易爆雜物的液體、氣體的場所容器、管道未經洗刷清潔干凈;
4.2.4.6 在高空進行焊接或切割作業時,下面的可燃物品未清理或沒有采取安全防范措施的;
4.3 宣傳內容
4.3.1消防專員通過發放消防資料,要求引導業主遵守安全用電管理規定,使用符合國家標準的家用電器,燃器用具嚴禁超負荷使用,要經常保持清潔切勿明火試漏。
4.3.2 小區范圍內公共場所不得燃燒香火紙張、纖維、塑料制品,煙頭及火柴余灰要隨時弄熄。
4.3.3 小區內設置防火標語、宣傳畫、消防宣傳板報、警示牌,消防專員每年向小區業主發放消防宣傳資料不少于一次。
4.4 消防培訓
4.4.1 每位防火責任人及消防專員必須熟悉《消防法》和《消防管理規定》及公共區域內消防設施、設備的位置。
4.4.2 每位防火責任人及消防專員都能熟悉滅火器材的種類和使用方法。
4.4.3秩序維護部主管每季度對樓宇防火責任人或秩序維護部隊員進行一次消防培訓,并填寫《消防培訓記錄表》。
4.4.4秩序維護部主管每季度組織樓宇防火責任人和秩序維護部隊員進行一次消防演練。
4.5 防火演練
4.5.1秩序維護部主管舉行防火演練須按照《消防預案》實施。
4.5.2秩序維護部主管每月組織一次消防理論知識培訓,每年組織開展一次綜合滅火演練。
4.5.3 消防演練應當分工明確、反應迅速,演練應當做詳細記錄。
4.5.4 值班室接到消防報警,立即通知附近崗位趕到現場查看并嚴防外人接近。
4.5.5 當值秩序維護部班長立即攜滅火器趕往現場,同時消防中心值班員呼叫消防專員及巡邏隊;通知客戶服務中心和工程部,并將情況匯報部門領導。
4.5.6消防專員及巡邏隊接到呼叫后,攜破拆工具,其他隊員攜消防器材趕到現場。
4.5.7消防專員及巡邏隊到達現場后根據實際情況辨別,及時反饋值班室是否撥打119'。
4.5.8 根據事態發展及具體情況,由消防專員組織展開撲救工作并做書面記錄。
4.5.8.1 短時間能找到該業主,直接將火災隱患
消除;
4.5.8.2 聯系不到業主的情況下,在首層架設消防梯,攜滅火器或用水帶將火撲滅,消除火災隱患。
4.5.9 消防演練結束后,應當對演練情況進行總評。
5.0 質量驗收標準
5.1 小區內設置防火標語,醒目警示牌、標識牌等提示性的標識。
5.2 區域內消防設備、設施、封條完好。
5.3 小區滅火器材,消防設施、設備的巡查報修完好率達100%,火災報警及時處理率100%。
5.4小區內無防火通道被堵塞,消防器材被鎖死等現象。
5.5 新招員工接受消防培訓不得少于六課時。
5.6秩序維護部主管確保每季度開展一次消防演練。
5.7 小區內無明顯違章現象。因巡查不利,管理不善,引起的消防事故為0,重大火災事故為0。
5.8 小區內無人監管,不得動用明火作業。
5.9 建立完善培訓演習工作檔案。
第7篇 z小區物業日常管理工作內容
小區物業日常管理工作內容
(一)客服中心管理運作
工作內容:核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度:一天內辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標準: 準確 符合規定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求,業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結,帳表相符,每六個月帳目向業主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時間近中午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據長勢局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴重者半月一遍;
補苗:春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補
標準:均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作:
工作內容:裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護;
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24h內,中修二天,大修二天內有回音;
檢查:二遍/天,及時維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責任范圍內即壞即修,責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍,即壞即修
標準:符合規定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業主滿意率90%以上 道路平整無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護衛、停車管理
工作內容、定崗檢查 流動檢查 學習與訓練、消防設施 家居安全 違法行為裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內到達現場;
標準:人車進出有序,車輛發牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、隊列等常規訓練
(五)保潔管理
工作項目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運,二遍/天,垃圾外運、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業主發藥一次/年;
標準:地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網,清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網,無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產日清,整潔無味無污積,垃圾清運100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
第8篇 小區管理處工作職能-3
小區管理處工作職能(三)
1.0參與物業驗收,辦理業主入伙手續,裝修審查及檢查等工作。
2.0對所轄物業實施的日常物業管理,根據國家及政府的有關法律法規和《物業管理條例》、《物業管理委托合同》的規定對房屋建筑、設施設備、消防、保安、清潔、綠化、社區文化等進行一體化管理;組織業戶意見調查和分析,對業戶投訴進行處理。
3.0嚴格執行公司有關管理方針與管理制度。
4.0嚴格執行公司財務管理制度,與業戶共同創造社區社會效益、經濟效益、環境效益。
5.0有權制止違反物業管理法律法規的一切行為。做好日常消防管理工作,杜絕重大火災隱患或事故的發生。
6.0就有關重大管理問題向公司和有關部門請示匯報。
7.0負責物品供應商的初步挑選及供應商的管理,所供物品的驗收。
8.0完成公司下達的工作計劃、管理目標、經濟指標。
第9篇 興泰小區物業安全部工作例會管理規定
小區物業安全部工作例會管理規定
1.目的
為了規范zz花城服務中心安全部的內部管理,提高信息的透明度,及時發現問題和解決問題,保證各類會議的正常、高效進行,特制定服務中心工作例會制度。
2.范圍:
適用于zz花城服務中心。
3.職責
3.1由安全主管負責主持安全部月度工作例會,傳達公司及服務中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標準,收集反饋意見。
3.3由安全督察負責主持安全部周工作例會,安全主管監管并準時參加,傳達公司及服務中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標準,收集反饋意見。
3.4安全督察負責臨時會議的協調和通知,監督并考核會議參加人員的出勤情況
4.方法和過程控制
4.1安全部月度工作例會
4.1.1每月初召開一次,地點為服務中心培訓室,特殊情況另行通知。
4.1.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、不當班安全員(記錄會議紀要)。
4.1.3安全主管講評上月安全工作、傳達公司有關精神,確定本月工作重點和工作計劃,協調解決部門間工作配合問題,明確責任人;4.1.4各班組匯報上月工作完成情況,就班組處存在的問題進行商討、解決。
4.2安全部周工作例會
4.2.1每周一19:00-21:00召開一次,地點為服務中心會議室,特殊情況另行通知。
4.2.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、安全骨干。
4.2.3安全主管傳達公司有關精神,確定本周工作重點和工作計劃,協調解決班組間工作配合問題,明確責任人;各班組匯報上周工作完成情況,就班組處存在的問題進行商討、解決。
4.2.4時間、地點由部門主管選定,保證每周至少召開一次,指定記錄人編寫會議紀要。
4.3班組周例會
4.3.1各班組每周至少召開一次例會,地點為服務中心培訓室。
4.3.2參加人員為:片區安全主辦、安全督察、中隊長、所在班安全班長及安全員。
4.3.3 由安全班長傳達公司有關精神,講評上周工作確定本周工作重點和工作計劃,協調解決班組間工作配合問題,明確責任人;聽取班員的意見或建議。
4.4會議紀律
4.4.1準時到會,不得無故缺席;如有特殊情況,提前十五分鐘向會議組織者請假,否則按缺席處理;會議期間手機、尋呼機關機或打到振動檔;中途不得無故離開。
4.4.2會議遲到五分鐘以內者,罰款拾元;遲到五分鐘以上者,罰款伍拾元;無故缺席者,罰款壹佰元,一月內累計2次無故缺席,按曠工半天處理;累計2次或以上遲到者按照所在比例扣分。由安全督察開具《獎懲通知單》,并在當月工資中予以扣除。
4.4.3統一著工裝,嚴禁穿拖鞋、短衣短褲及未按規定著裝的員工進入會議現場。
5.質量記錄表格
《獎懲通知單》
《培訓(會議)簽到表》
第10篇 小區物業管理服務綠化工作標準
小區物業管理服務工作標準:綠化
三、綠化工作標準
項目內容
著裝1、上崗須著公司統一的工作制服。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、噴灑農藥等易傷皮膚工作時應穿長袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干凈整潔。
行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。
2、精神振作,姿態良好。
3、使用禮貌用語。
工作制度1、愛崗敬業、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。
2、按規定著裝上崗。
3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。
4、認真參加培訓和學習。
5、綠化養護要培養員工的敬業精神,加強業務培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。
6、愛護各種機械器具,使用時按操作規程,使用完后妥善保管,未經主管同意不得外借。
草地養護1、清除綠地、花叢內磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。
2、拔除綠地的雜草。
3、草坪修剪,綠籬、花球造型。
4、加土滾壓,填平坑洼。
5、適時松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及時補植。
7、加強草坪病蟲防治工作。
蕎灌木養護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。
2、及時除草、松土、培土。
3、臺風季節對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內。
4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養分供給。
5、死亡喬、灌木及時補植。
6、做好喬、灌木病蟲防治工作。
7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內經常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協調。
澆水、施肥1.草坪澆水
1.1在干旱和少雨季節,要經常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。
1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應增至8cm,否則就難以解除旱象。
1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應盡可能安排在早上與傍晚前后進行。
1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復踐踏。
1.5久旱不雨,可連續澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節每周可澆水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。
2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通?？刂圃?:4:3為宜。
2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥應在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結合進行,以防施用不當損壞禾苗。
2.6 在每年的4、7月進行。在其它時間,應視其生長情況,適當補充追肥。
2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。
3.喬、灌木施肥細則
3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。
3.2 喬木施肥穴的規格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規格為20×20×30cm。
3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內或穴內。
3.4 回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事項
4.1 施肥要根據花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。
病蟲害防治1.病蟲檢查
1.1調查采用隨機抽樣法:以每個管理區為單位,根據面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。
2.噴施藥物
2.1 在噴藥前至少應提前12小時張貼通知告知業主(業主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。
2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。
3.注意事項
3.1 配制、噴施農藥應穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。
3.2 噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。
3.3 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。
3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。
3.5 保管好農藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。
1.2 正確使用割草機,嚴格按操作規程和注意事項使用。
1.3 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。
1.4 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應采用月牙鏟進行切邊。
2.喬木修剪
2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。
2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。
2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事項
修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。
綠化設施管理
1、保護好綠化設施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發現綠地及設施受損壞要立即上報。
2、綠地和綠化帶內不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛入和停放綠地,不準在綠地內設攤及擺賣。
3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。
4、保護好供水設施,節約用水,淋完水后要關好水閘開關,嚴禁任何人盜用綠化用水。
5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。
6、綠地設施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設施完整。
工具使用
1、做好工具的領用、使用、保管、保養等記錄。
2、熟悉各種工具的使用方法,保養要點,愛護工具。
3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。
第11篇 某某花園小區物業日常服務管理工作
某花園小區物業日常服務管理工作
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入伙手續后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質復印件、營業執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監管:
① 嚴控臨時出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區;
④ 劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
① 發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
② 平時加強裝修安全方面的宣傳;
③ 與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行為規范培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
(21)時機成熟后,依法
成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
第12篇 某小區管理員基本工作要求
小區管理員基本工作要求
基本工作要求:
1、熟悉區內的各項管理制度及工作處理程序,能熟練、有禮回答及指引業主*住戶循合適渠道解決問題,做到態度和藹、熱情周到、全心全意為客戶服務。
2、保持整潔、禮貌、親切的良好形象及精神面貌,注意使用服務規范用語。
3、嚴格遵守各項規章制度,服從領導安排,完成上司交辦的工作任務。
4、懂得火警、匪警發生時的應急措施,懂得一些救護常識,發生緊急事態,能及時采取正確措施。
5、有效制止住宅區內各種違反治安、消防、交通、裝修、衛生、綠化等管理規定的行為和其他違反公約、制度和干擾、妨礙管理工作的現象。
6、嚴格執行交、接班制度,對當班中各種異常情況在認真處理前提下,做好書面交接記錄。
7、協助區域經理*助理*領班處理當班的日常事務。
