第1篇 物業管理處采購控制工作程序
物業管理處采購控制程序
1.目的
對物資采購的申請、計劃的編制、審批等過程制定相應程序,確保采購物資符合規定要求。
2.適用范圍
適用于物業管理處提供服務所需物資的采購,其他物資(如辦公用品)的采購可參照執行。
3.術語(略)
4.職責
4.1提出采購的部門制定《采購計劃》和其他采購文件,由部門負責人審核報公司批準。
4.2經批準后的《采購計劃》發至財務部,由財務部負責實施采購。
5.工作程序
5.1物資的采購
5.1.1計劃性采購
a.財務部庫管員根據物資庫存情況,做出下月補充物資采購計劃。
b.各部門主管每月下旬制定下個月的物資采購計劃,說明物資的名稱、型號、規格、數量等(如有特殊要求,須說明)。
c.采購計劃經部門負責人審核后,報經理批準,各部門將批準后的《采購計劃》交給財務部,由財務部采購人員在合格供方處進行采購。
5.1.2零星采購
a.公司零星采購是指在物業管理活動中少量隨時采購的物品。
b.各部門需要零星物資和計劃外的物資時,先填寫《申購單》,說明物品的名稱、型號、規格、數量、用途等(如有特殊要求,須注明)。《申購單》經部門負責人審核,經理批準。
c.申請部門將批準后的《申購單》交財務部,財務部安排采購人員進行采購。
d.采購人員一般在合格供方處進行采購,如有急需等特殊情況,經物業管理公司總經理批準后也可在其它供應商處對實物質量進行驗證后購買。
5.2供方的選擇按《供方評價和選擇程序》執行。
5.3采購物資的驗證。
5.3.1財務部庫管員依據審批后的《申購單》或《采購計劃》對所采購回來的物資進行入庫檢驗。工程部專業技術人員參與工程設備.材料及工具的質量驗收。
5.3.2驗證根據情況采用核對數量、外觀檢查和合格證檢查等方式進行。對涉及安全性能的產品如電器類、水絕緣材料類、標準件類暖器材、消防用具類、化工原料類必須要有合格證;對小五金類、其他雜項類應核對規格、型號和數量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等。
5.3.3由庫管員對物資驗證結果進行記錄,《物品驗證記錄表》驗證欄簽名確認并保存,參與驗收的工程部專業技術人員也應簽名。對驗證中發現的不合格品按《不合格控制程序》執行。
5.4采購人員在進行采購時,將采購物資的時間、供方登記在計劃表或《申購單》相應欄目內。
5.5采購回來的物資交倉管員辦理入庫手續并作記錄。
6.相關文件和記錄
6.1《供方評價和選擇程序》
6.2《采購計劃》
6.3《申購單》
6.4《物品驗證記錄表》
第2篇 小區物業交通車輛管理管理服務工作標準
小區物業管理服務工作標準:交通車輛管理
四、交通車輛管理工作標準
項目 內容
著裝
1、上崗須著公司統一的護管制服,戴好帽,系正領帶,扎緊武裝帶,穿好皮鞋,衣領鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領口、袖口處不得顯露個人衣物,制服外不得顯露個人物品(如紀念章、筆、bb機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。
4、非當值班時間,除因公或經批準外,不得穿著或攜帶制服離開轄區。
行為舉止
1、上崗時舉止應文明、大方。
2、頭發要整潔,不留長發。
3、精神振作,姿態良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋。
4、值勤時不得抽煙、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺腳,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當眾整理個人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
工作紀律
1、愛業敬業,服從指揮;遵紀守法,嚴于律己;文明服務,禮貌待人;積極主動,勇敢無畏。
2、按規定著裝上崗。
3、提高警惕,堅守崗位。
4、認真參加培訓和消防演習。
5、嚴格執行交接班制度,不遲到、早退,更不能誤班、漏班。
(出入口)固定崗位
1.車輛進出
1.1 內部車輛進場:敬禮,發《車輛出入卡》給車主(或核對車牌號,輸入電腦或記錄)。
1.2 內部車輛出場: 敬禮,車主交回《車輛出入卡》(或核對車牌號碼,確認無疑后放行車輛)。
1.3 外來臨時車輛進入:敬禮,確認是辦事人員,在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間,交車主(或輸入車牌號碼)放行,其他閑雜車輛眼睛進入。
1.4 外來臨時車輛出場:敬禮,核對車牌號碼無誤后放行。
1.5 未經批準,大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業車輛不得進入轄區;禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區;出租車進出不得無故停留拉客,屬搬家物品,值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行,同時收回《出入物品申報表》,涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料,要有業主委員會或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行,否則拒絕進場。
1.6 軍警車輛進場時,敬禮,在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間后放行。
1.7 軍警車輛出場時,敬禮,憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。
1.8 軍警車輛進出,應嚴格記錄,有疑問要求出示行駛證,下半夜進出場的軍警車,要實行跟蹤管理。
1.9所有車輛進出,必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼,進、出場時間。
流動崗位
1、按規定每半小時巡視所負地下室車輛情況,每15分鐘巡視廣場臨時停車情況,發現漏水、漏油、未關好車門窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主,并在《停車場交接班記錄表》上做好記錄。
2、清點車場內車輛及停放位置,隨時與崗亭聯系,以核對車輛數量,確保安全。
3、發現無關人員或可疑人員到車場(庫),要及時勸其離開,若有緊急情況按有并規定進行處理。
4、引導車輛有序停放,嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為,若遇酒后或疲勞駕車者,應及時勸阻,并報告車管主管及時處理,避免交通意外的發生。
5、檢查車場內設備設施是否完好,發現異常情況在《停車場交接班記錄表》記錄并及時上報,以便及時處理。
6、協助保潔班維護好車場(庫)內的保潔衛生,保持停車場(庫)的整潔。
第3篇 籌備階段物業管理服務工作計劃方案
籌備階段物業管理服務工作計劃
物業籌備工作是項目施工建設接近竣工交付階段時,物業管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術、文檔、設施設備、內外協調等資源整合與準備活動。基于本項目的具體情況,國貿物業在計劃物業籌備工作時,擬重點抓住'人員選拔培訓'、'設施設備接管驗收'、'遷入服務與成品保護'等幾個主要環節,在具體工作充分照顧本項目的服務需求,高質量完成籌備期間的各項事務,擬定計劃如下:
類別內容提交形式
確認類建議報告類提交方案類
工程類1、確定設備設施節點部位管理權責及設備的保養計劃標準√√
2、制定年度的節能計劃和方案√
3、制定機房管理制度√√
4、提交開業所需設備設施、物品材料及到貨時間表√
5、制定工程部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務項目、設施設置及收費標準√
3、提交項目標識標牌的數量、標準、樣式√√
4、制定物業部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業公司、客戶在突發事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節日及活動方案√
安保類1、制定緊急情況處理預案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準備方案(宿舍、伙食、衛生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費收費標準√√
2、制定正式運行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責、工作指導書√√
2、制定工作流程、人事管理規章制度和表格√√
3、制定正常期物業人員考核標準和內容,行政管理規章制度√√
財務類1、提交物業收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√
2、協助提交物業保險險種、保費標準√
3、能源費用統計、物資管理、財務報告等模板的制定√
4、制定財務核算體系框架草案√
5、制定財務部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養護方案√√
3、制定環境部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
外聯類1、協助提交政府相關部門適用于本物業的法規及規定√√
2、協助提交與外聯方聯系工作方式及協調內容√√
3、協助提交各類審批報批手續的相關內容及文件√√
第4篇 廣場創建全國物業管理優秀示范大廈工作計劃
為實施企業品牌戰略,提高物業管理各層面的服務水平,創建**一流的物業公司,公司決定申報e廣場大廈創建20**年度全國物業管理示范大廈,達標創優是一次系統的、長期的工作,良好的組織、計劃和實施是達標創優工作的先決條件。公司特擬訂相關工作計劃如下:
一、建立創優工作領導小組
c總為組長,物管處各管理人員及公司其它管理人員為組員,公司于6月15日前宣布小組成立決定。
二、發動全體員工積極參與
創優工作事關公司全體,成立領導小組后公司即召開員工大會,進行動員。
三、創優工作與日常管理結合
創優的基礎是日常管理水平,公司現成物業管理處于6月30日前拿出具體計劃,責任人z2。
四、考察學習
公司有組織有計劃地安排相關人員出外考察學習。
五、申報手續
負責向市房管局物業科進行創優相關手續的申報,責任人z1。
六、資料準備
創優達標資料整理是創優工作的重要部分,根據去年的省優經驗,今年的資料準備工作計劃于7月1日正式開始,責任人z。
七、專家指導
為順利一次性通過達標要求,公司邀請市物業科專家和高科物業公司專家指導工作,計劃于6月中旬實施,并迎接市、省以及建設部官員與專家組的檢查,具體工作根據國家統一安排進行。
八、自檢整改
由公司創優達標領導小組于7月、8月、9月分別進行三次大規模自檢,逐條交物管處整改,責任人z。
自檢方法分為:
1、分部自檢。由物管處各專業班組分專業進行自檢整改;
2、交叉自檢。由公司其它部門、管理處各專業班組之間交叉進行自檢,并進行整改;
3、專家自檢。邀請省市、行業專家及公司領導對物業進行檢查,提意見,并整改。
九、迎檢準備
由公司各部門員工在領導小組領導下,全力以赴,迎接省、國家建設部官員與專家組的到來,做好服務公關工作,責任人為各部門經理。
十、成果保持
創優工作的目的是提高公司的管理水平,創優達標通過后,公司進行總結并召開員工大會,對檢查中的問題進行經驗總結,對創優成果通過質量保證體系,加強日常考核等進行保持,達到使公司在管理水平上上一個臺階的目標,責任人為行政部l經理。
以上工作計劃,望各部門及相關責任人遵照實施。
總經理辦公室
20**年6月2日
第5篇 物業工程部工作管理辦法-物業前期管理
物業工程部工作管理辦法:物業的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝之后,達到了該工程項目設計文件所規定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設單位辦理交付手續。在辦理交付手續時需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續,把產品移交給建設單位,這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程項目由建設投入使用的標志,也是對工程項目的設計質量和施工質量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業管理公司接管開發公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業連同設備就應移交給物業管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業管理公司來進行的,加上物業管理公司參與了前期設計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規章,組織人員進行崗位培訓等。另外,在房屋產權分散的情況下,也只有由物業管理公司代為接管驗收,才能保證全體業主的權益不受侵犯。當物業管理公司向業主移交時,移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成,如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。
1.3質量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用,在日后使用中出現的問題必須由物業管理公司和業主來應付。因此,物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應站在業主的立場上,充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在:
2.1明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現權利和義務的轉移,在法律上界定清楚各自的義務和權利。
2.2確保物業具備正常的使用功能,充分維護自身和業主的利益。通過物業管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發或施工企業按標準進行設計和建設,減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業主專業知識的不足,從總體上把握整個物業的質量。
2.3為后期管理創造條件。通過接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面,根據接管中的有關物業的文件資料,可以摸清物業的性能與特點,預防管理事務中可能出現的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業管理系統,發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。
3.物業接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗;
3.1.4對驗收中發現的問題,按質量問題處理辦法辦理;
3.1.5經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。
3。2物業接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件:
3.2.1建設工程全部施工完畢,并已經竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調采暖、通風消防、給水排水、通信、衛生、道路等設備和設施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業經有關部門確認。
3.3物業接管驗收應檢索提交的資料
3.3.1產權資料:
a)項目批準文件;
b)用地批準文件;
c)建筑執照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術資料:
a)竣工圖--包括總平面、結構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的說明書;檢驗合格證書;保修單據等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業的總經理、總工程師牽頭,各專業工程師帶領專業人員參與,會同發展商、監理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業的真實狀況。但由于物業公司特殊的身份,表達這些意見時應與甲方、監理相協調,與他們取得一致。
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業總經理或發展商的批準,否則一經發現將嚴肅處理。
3.5質量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業接管驗收的標準
在接管驗收過程中,對工程質量,要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規定時,要以較高的標準為驗收依據。依據各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業主使用的、影響物業公司管理的及不利環保節能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目:
4.1主體結構:
4.1.1地基基礎的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎工程施工及驗收規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規范)的規定。
4.1.3鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結構工程施工及驗收規范)的規定值;
4.1.4木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害,其構件的選材必須符合gbj206-83(木結構工程施工及驗收規范)中的有關規定;
4.1.5磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應抗震設防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設計規范)的規定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術規范)的有關規定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術規范)中的規定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規范)的規定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應安裝平整牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規范)的規定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應安裝平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應按套安裝電表或預留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規范〉的要求;
4.6.5電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應符合'低壓電器安裝規程'的有關要求。
4.7水、衛、消防:
4.7.1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范〉的要求。
4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修;
4.7.3衛生間、廚房內的排污管應分設,地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應平穩,運行時無較大震動;
4.7.6消防設施必須符合gbj16-87(建筑設計防火規范)、gb50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支、吊架應牢固;
4.8.4設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現象;
4.8.5經過48小時連續試運行,冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈;
4.9.2化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象;
4.9.5煙道、通風道應暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內外高差符合設計要求;
4.9.7群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區域、驗收內容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業移交
在完成了物業驗收之后,所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責任
5.1.1為盡快發揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢,及時簽發驗收通知并約定時間驗收,經檢驗符合要求,接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證,并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時,雙方協議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發生隱蔽性的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應執行建筑工程保修的有關規定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿樓宇中業主和用戶的遷入。用戶入伙是物業管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續及日后管理工作的順利進行,物業管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業主,以方便業主順利辦好入伙手續。其次還應向用戶發放《用戶手冊》,并舉辦學習班貫徹物業管理的各項規定,便于日后管理。物業管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業管理公司應對其進行管理,以保證物業的安全和其他用戶的合法權益。
5.3質量記錄
《房屋及設備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關費用
第6篇 某物業管理處保安員巡邏工作職責
物業管理處保安員巡邏工作職責
一、目的
全方位巡查物業管理區域,確保本物業區域內安全,維持良好的工作和生活秩序。
二、適用范圍
管理處保安巡邏員
三、準備工作
按《保安員儀容儀表規定》和《保安交接班制度》
保安巡邏崗位職責
職務:保安巡邏員
報告上級:保安班長
四、工作范圍:
1、樓層巡邏
⑴、巡視各單元/安全通道,主要進出口,進行安全督導,清除通道的阻塞,防止破壞活動及對小區內部有干擾的行動,并做好巡邏記錄。
⑵、巡查時,對二次裝修建筑垃圾單元清運工作,做好記錄,并及時跟進,對違反《裝修管理規定》、《裝修消防規定》應及時制止。
⑶、巡邏中發現設施、設備損壞,環境衛生等所有非正常現象問題,應及時報告班長和有關部門,并做好記錄。
⑷、檢查小區內各施工裝修工作人員的出入證件,制止不符合規定的行動。
⑸、及時發現,查明可疑人員及事項。對突發事件、事故進行報警,并保護現場。發現火警或接到火警指令,要沉著冷靜,迅速趕往現場進行扶救,事后及時查明情況向上級報告。
⑹、對所有消防器材及消防通道、標記進行檢查,確保設施齊整,安全。
⑺、督促各崗位員工做好防火、防盜、防破壞的安全防范工作。
⑻、發揮工作主動性,積極參加培訓,搞好員工之間團結合作,完成上級交辦的其他任務。
2、外圍巡邏
⑴、按時上崗,負責小區外圍的安全秩序。
⑵、負責疏導門前機動車輛,使之停放有序,防止堵塞通道。
⑶、制止非停車區域內停放車輛,制止不應該停放的車輛亂停、亂放。如有需要時要做出車輛扣押。
⑷、認真做好執勤記錄及發生的各種事件詳細記錄、并報告班長。
⑸、認真為客戶服務,認真接待客戶投訴并及時上報班長。
⑹、小區綠化內不應有閑人入內。
⑺、隨時準備安光華路要求經辦任何事宜。
第7篇 綠景物業安全管理巡邏崗工作職責
物業安全管理巡邏崗工作職責
1、按照巡邏路線、巡查點進行巡邏,發現問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
2、對管理服務區域單車、摩托車的不規則擺放進行整理,檢查車廂內存放物資,發現可疑情況或安全漏洞應及時做出處理和報告。
3、對裝修管理進行監控,對空置房進行檢查。監督管理服務區域內公共衛生情況,發現不合格之處,及時通知相關人員進行處理。
4、檢查各路口消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
5、注意公用設施、綠化地等情況,發現違章或受破壞,及時處理并向控制中心報告。
6、制止顧客、外來人員或部門員工的違章行為,維護公共秩序。發現可疑人員,必須及時通知控制中心并密切監視,如其有違法、犯罪活動要設法制止,并及時報告上級處理。
7、將巡查中發現的問題和異常事件記錄在《安全員巡查記錄表》上,并由責任人簽字確認。發現火情,按照《消防滅火操作辦法》執行。
8、巡查中如遇到外來參觀人員,應觀察其是否有部門人員陪同,如沒有,應禮貌的上前詢問,并向控制中心匯報。
9、協助配合其他安全管理崗位人員和部門的工作,下午交接班時對安防系統進行檢查測試,認真完成交接班手續。
第8篇 物業車輛管理員工作紀律
物業車輛管理員的紀律
1.模范遵守國家的法律法規及公司內部各項規章制度。
2.堅守崗位,忠于職守,嚴格執行崗位責任制。
3.上崗必須做到“五不準”:不準喝酒,不準遲到、早退,不準閑聊,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位。
4.執行公司文明禮貌用語規范,講究文明服務,禮貌待人。
5.愛護各種治安設備,不丟失、不損壞、不轉借。
6.嚴格執行請、銷假制度。
7.依法辦事,廉潔奉公,堅持原則,是非分明。
8.團結互助,不鬧事,不說臟話,不做不利團結、不利公司的事。
第9篇 物業設備管理運行工作程序
設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始,一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設備的更新規劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行
1)設備的更新規劃:根據物業的發展目標,結合發展商/大業主/業主委員會的意見,制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規劃,由工程部提出,報管理處最高負責人審核后提交公司相關部門審核,經由公司物業管理部最高負責人審批同意后提交發展商/大業主/業主委員會。
2)設備的選型:選型應考慮三個方面。第一是技術先進,選用同類產品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標準要求的產品;第二是同類產品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產品;第三是經濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產品。
3)設備訂購:訂購可由物業公司負責,也可由發展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題,訂購合同按相關操作程序申報。
4)入庫保管:設備到貨運至物業后,必須及時開箱驗收(進口設備應有外貿和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術文件等,按裝箱單仔細核對品種,數量。認定質量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續。有問題時,應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有發展商人員在場。暫時不用的設備,倉庫管理員應按技術要求做好保養工作后,封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。
5)設備安裝調試:安裝調試可由物業工程人員完成,也可委托供應商找專業公司進行。對關鍵設備的安裝,物業工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由發展商、物業管理處、公司工程部等共同參加。特種設備(如電梯、鍋爐等)應請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設備移交、入帳及建檔:依據設備竣工驗收單,由工程部會同財務部門向使用部門移交(如保安部、物業部等),根據設備統一編號,填寫設備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設備應移交相關技術班組。
7)日常管理:設備移交后,應會同使用部門或班組制定設備的操作規程及完好標準,按操作規程運行操作,定期檢查確保設備正常運行。
2、設備的定期維護保養,即設備一級、二級保養和設備大修,工程部應編制年度維修計劃,設備的一、二級保養的內容和標準以及外判保養的項目。外判項目中應審核合同中有關保養程序和計劃,并在合同執行中配合和監督。
1)一級保養:物業小區或小區的動力、電氣設備等,可每月按一級保養的內容進行一次保養工作,保養內容根據相關設備和系統的保養要求和程序進行。一級保養由領班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養:設備使用三個月后按規定進行二級保養工作,根據保養程序和要求,逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。
3)設備大修:一般設備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設備、系統情況而定)。大修項目確定后,應填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內容、技術標準,并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統建議由專業公司承擔大修工作,修理過程中,要做好現場質量及進度監督工作,大修結束,應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。
3、設備的技術改造,設備在運行一段時間后,會發現某些系統和設備配套不盡合理等情況,需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環保和節能等方面的技術改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負責人,經公司工程部審核后,發文給發展商建議改造,設備的技術改造程序與大修程序相同。
4、設備的更新報廢,設備的更新報廢應同時辦理,設備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產品。
2)已超過使用期限,損壞嚴重,修理費用昂貴。
3)因受自然災害或事故損壞,而修理費接近或超過原設備價值的設備。
4)雖能運轉,但有嚴重隱患,而修理費用昂貴的設備。
5)無法修復的設備。
設備報廢應由使用部門提出申請,由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定,確認后,由工程部出具書面報告報管理處最高負責人,價值超過人民幣2000元的應報公司工程部審批,經公司物業管理部最高負責人同意后,報發展商或業主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續。
第10篇 物業環境管理工作概述
物業環境管理工作概述
(一)清潔管理
現代清潔不但注重一般業務的'掃',更為注重專業的'保',防止建材的磨損、變色、生銹、發霉等。因此,我們的清潔作業更注重專業業務的含義是'保潔'。
清潔工作,選用適當的清潔用品,不但能保持建材的外觀整潔,而且能更進一步減少各種腐蝕;使用無污染清潔劑保持環境的清新,并采取保護措施,還可以提高建材使用中的抗磨損能力。
(二)綠化管理
在提高綠化植物的生長質量、維護綠化植物優美外型的同時,注重與園林藝術協調與融合。
(三)消殺管理
為有效控制'四害'密度,營造良好的工作和生活環境,將以'預防為主、全面達標'為原則,根據季節的變化,制定相應的消殺工作計劃,把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。
消殺區域主要包括:大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及功能廳、各機房、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內外公共區域及值班室和食堂。
在消殺工作過程中,將以不影響人員正常辦公、生活為前提,把有噪音和刺激性氣味的消殺施藥工作盡量安排在夜間或周末進行,在第二天工作日開始前做好通風排氣。在消殺工作質量控制方面,把周期性大區域普及消殺與重點區域強化管理相結合,嚴格控制蚊蠅滋生地和密集發生區,控制鼠患,消滅白蟻危害。
(四)排污管理
服務中心對于項目的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化的管理,確保業戶或租戶有一個無污水、無廢氣、無臭氣的工作、生活環境。
(五)污染控制
服務中心對于各種可能的污染源如食堂排煙、風機噪音、冷卻塔飄散水、機器設備震動、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節約能源活動。
(六)倡導洗手間文化
通過對洗手間內的精心布置,如綠化擺設、墻面布置等,倡導洗手間文化,為環境管理提供一個示范點,同時也是環境管理的一種升華,展示的不但是一種風格,還是一種文化,還是一種讓人感慨萬千的感想。
第11篇 x城小區物業管理工作計劃
新城小區物業管理工作計劃
物業管理公司將根據開發商提供的實際樓盤施工進度表,分別制訂前期介入、項目接管工作計劃;并依據開發商制訂的遠景開發目標,制訂正常居住期的對內、對外達標計劃。我們將力求務實、高效,并積極協助開發商做好銷售服務,實現雙贏的目標。
一、前期介入工作計劃
序號工作計劃計劃要點實施時間備注
1簽定物業管理合同
商定物業促銷協助計劃與地產商定
管理服務費、停車費、會所協商
簽定物業管理合同
2成立物業公司協商確定管理處辦公場所簽訂合同后十日內
二次裝修管理處辦公場所
辦理管理處有關運作手續
人員配置、培訓
管理處辦公設備配置
3前期介入
收集各類工程資料20*1.5.1至20*2.3.20
實施促銷協助計劃
熟悉各類設施、設備
4導入長城物業管理公司模式
導入is09002(2000版)20*2.3.l至20*2.9.1
導入公司各項規章制度
導入公司物業管理理念
5物業接管準備驗收物業軟硬件20*2.3.20至20*2.4.20
移交資料 問題備忘
二、入伙接管工作計劃
序號工作計劃計劃要點實施時間備注
1入伙準備及實施
準備、完善入伙所需資料和設備20*2.3.1至20*2.4.28
入伙儀式策劃及舉行
辦理入伙手續
2二次裝修的管理建立二次裝修程序及檔案20*2.4.20至20*2.9.30
模擬二次裝修動態表
進行有效監督
3首次征求業主意見
征求大廈合理化建議20*2.10.20至20*2.10.30
(集中在裝修期間)
上門調查和回訪
分析調查結果,提出改進方案
4建立完善的標識系統各類檔案的科學分類、建檔及標識20*2.4.20至20*2.7.1
制作各類設備、設施標識
制作各類路牌等公共標識系統
制作辦公室標識系統
三、正常居住期工作計劃
管理策劃內容描述備注
完善體系定期內部評審iso9002(2000版)質量管理體系:
完善管理處信息局域網,修訂會所運營管理辦法:
完善各類壁掛文件,ⅴi系統。物業招租程序:
完善三表聯抄系統及業主自助查閱系統;
建立完善的分包方工作績效考評體系;
展開業主委員會的籌備工作。
服務持續改進定期對員工進行服務意識、技能培訓;
定期上門回訪及開展tcs調查:
全面開展**新城海岸的文化活動建設(一年不少于10次):
開展多種形式的物業管理法規宣傳活動,制作小區辦事指南:
助開發商做好樓盤的銷售工作。
會所策劃經營定期開展業主消費熹向調查,逼當調整服務項目及內容見小區會所管理
加強對分包項目的監管
管理達標-年內達到深圳市、廣東省優秀物業管理示范小區標準
二年內達到全圖優秀物業管理示范小區標準
智能小區保證大廈三表聯抄系統、閉路監控系統和消防報警系統的正常運行
實現寬帶網絡社區
努力實現ic卡自動車輛收費系統
第12篇 住宅物業裝修管理控制工作程序
物業程序文件
--住宅物業裝修管理控制程序
1.0目的
通過對裝修各過程的管理和控制,確保裝修按規范的順利進行。
2.0適用范圍
適用于物業服務中心所轄住宅類物業的裝修管理。
3.0職責
3.1物業服務中心總監、經理負責裝修申請的最終審批。
3.2物業服務中心客服部、工程部、禮賓部負責裝修申請的審核。
3.3物業服務中心客戶部負責受理裝修申報及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業服務中心工程部負責對相關工程進行技術監督、檢查、驗收。
3.5物業服務中心禮賓部負責對裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據:建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《業主規約》《服務手冊》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報、審批、裝修過程監理(含違章處理)、裝修驗收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報
4.2.1.1裝修申報及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進行。
4.2.1.2根據《裝修辦理流程圖》,客服助理對業主/裝修負責人的裝修申報并查驗其申報材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統圖、復式改建圖(單元房或不改動的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認。
b、裝修單位證件包括:施工單位營業執照、資質證書復印件并加蓋紅章。
4.2.1.3查驗資料無誤后,請業主/裝修負責人詳細填寫《裝修申請表》,并簽署《裝修施工承諾書》。
4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶助理負責知會業主/裝修負責人,在資料符合情況下,裝修審批全過程不超過三個工作日;如資料不符合需重新補辦手續,具體情況,請業主/裝修負責人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
4.2.2.1客戶助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當日提交到客戶部經理處進行審核并加署意見,于次日交工程部經理/禮賓部經理處審核并加署意見,次日下午交物業服務中心總監、經理處進行最終審批。
4.2.2.2資料不符合:在各環節審核、審批過程中,如有問題,則退回客戶組,由專人負責與業主聯系,并請業主/裝修負責人進行修改后,重新走流程。
4.2.2.3資料符合:由專人跟蹤,并在三個工作日內控制審批流程,并負責通知業主前來辦理裝修手續。
4.2.2.4客戶助理負責填寫《裝修許可證》,并填寫裝修申報內容及期限,上報并蓋章。
4.2.3裝修過程監理
4.2.3.1裝修繳費、辦證
a、業主/裝修負責人在客服部前臺辦理交費手續,按《業主收樓費用一覽表》執行;
b、提供裝修人員身份證原件及復印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進場時將《裝修許可證》張貼在大門外;
c、復印《裝修許可證》留底,并各復印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
4.2.3.2裝修施工技術規范要求:按國家建筑裝修行業技術標準及本小區《服務手冊》要求施工。
4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過程消防的管理按《消防管理控制程序》執行。
b、業主裝修需臨時供水電、業主或施工單位須在客服組前臺辦理申請手續,.報工程部經理審批并安排抄表,裝修完成抄表結算。
c、裝修過程中,業主提出裝修工程改造,須在客服部前臺填寫《裝修許可證》,流程如上。
4.2.3.4施工監管
a、施工單位進場施工時,客服助理通知工程組開通該單元的水電。
b、裝修施工過程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴格監督按審批圖紙進行施工;并認真填寫《裝修巡查表》。
c、工程部在業主裝修過程中,應定期巡查,特別對隱蔽工程、防水工程全程嚴格監管,對裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業主提供專業意見。
d、工程部對業主在裝修過程發現的需要保修的問題,負責與相關單位協調解決,結果報客服前臺存檔。
e、物業服務中心總監/經理每半月組織相關人員對裝修單元進行抽檢,按區域(如a、b、c等)抽檢戶數不能低于5戶(沒有裝修單元區域除外)。并填寫《裝修巡查表》。
f、禮賓部認真做好出入證管理工作,嚴格控制專證專人專用,人、證、房號相對,不得進入出入證規定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對裝修單位每日巡檢至少一次,認真填寫《裝修巡查表》,對裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛生設備等嚴格檢查,對搬運物品進行監督,發現有損壞園區、樓宇設施的,立即匯報客服前臺處理,并配合客服部,對搬運過程中使用電梯的情況進行監督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調的安裝及管理,按本小區實際情況制定標準執行,需提前知會業主裝修須注意事項及相關標準尺寸及安裝位置,并進行現場預約工程組咨詢。
4.2.3.5裝修違章處理
a、由客戶部按建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規處理流程圖》執行。客戶助理接到客戶違章信息后,按以下規定進行處理:
--屬重大違規事件及時上報物業服務中心總監、經理處理;
--屬一般違規事件的報客服部經理處理,由客服部經理親自或指定客戶助理到現場予以勸導、教育。
--物業服務中心總監、經理接到重大違章事件信息后,根據情況及客戶違章給小區造成的經濟損失大小,決定給予'賠償經濟損失'的處理意見,并將處理決定填入《整改通知書》中。
--對于客戶漠視物業服務中心給予的處理意見,不配合小區正常管理工作的,應予以停工,并扣除其相應押金。
--客戶部及時向業主/裝修負責人發出《整改通知單》,并簽收,要求業主/裝修負責人限期整改,整改后結果應予以現場確認,并記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗收
4.2.4.1業主裝修完畢后,由業主/裝修負責人在客服組前臺填寫《裝修驗收申請表》,并預約驗收時間,根據預約時間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時)派專人前往現場進行驗收,并將驗收結果填寫在《裝修驗收申請表》,雙方進行確認,驗收不合格,由裝修負責人負責整改,并重新申請進行驗收手續辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
4.2.5.1驗收合格天后,由業主/裝修負責人到客服部前臺辦理退還《裝修工人出入證》,并預約退押金時間,在裝修驗收合格后工作日內退還押金;
4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
4.2.6.1裝修完工,并通過驗收,將資料統計移交給客服部統一歸檔。
4.2.6.2裝修資料歸入客戶資料檔案內,并附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內裝飾裝修管理辦法》
5.2《業主規約》
5.3《服務手冊》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規處理流程圖》
6.0質量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書》
6.4《裝修施工承諾書》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗收申請表》
