第1篇 崗位責任制：物業管理員
作為一名制度職責大全物業管理員,其崗位職責包括哪幾個方面的內容以下是一則物業管理員崗位責任制,僅供各位參考。
1、遵循企業規章制度,完好無缺地管好物資,適時適量地儲備物資,把好成品入庫、出庫關,對企業負責。
2、樹立素質適崗,合理儲備、倉庫核算、信息反饋、團結協作的思想。做到懂得物資名稱、規格、性能、用途。懂得管理常識、業務流程和消耗規律。
3、做好倉庫保管的日常管理工作,按照相關規章制度,定期檢查倉庫儲備情況。
4、做好倉庫物料進出登記報表。當月消耗、庫存必須當月清。
5、成品發放,及時掌握產品交貨時間、地點、單位,做好核對工作。實行校外客戶送貨單、校內客戶工序單制度,安排人員及時送貨,并督促檢查送貨人員的單據回收工作,防止發生送貨單、工序單遺失,而給企業帶來損失。
6、做好清倉盤點工作。 檢查物資的帳面數與實存數是否相符; 檢查物資收發有無錯誤;檢查各種物資有無缺貨、積壓、損壞、變質;檢查成品收、發、存情況是否一致。
7、嚴防火種入庫,易燃物品必須妥善保管,以防發生意外。
8、做好安全保衛、保密工作,做好值班記錄。
9、完成領導交給的其它工作任務。
第2篇 迪賽大廈物業管理質量檢驗控制程序
賽迪大廈物業管理質量檢驗控制程序
1.目的
規范服務過程和服務結果的檢驗,確保公司所提供服務的質量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項目執行部對服務質量的管理和控制。
3.職責
3.1公司質量保證部負責按《質量檢驗程序》規定,對全公司的服務質量進行管理和控制。
3.2項目執行部所屬質量控制部負責對項目執行部各部服務質量進行監督和檢查。
3.3項目執行部所屬各對客服務部門和人員,負有服務質量的直接責任,必須認真自檢。
3.4項目執行部各級管理人員負責職權內日常服務過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質量檢驗員負責本部門提供服務過程及服務質量進行監督和檢查,并及時對不合格項采取的糾正措施進行跟蹤驗證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務的部門/人員,必須在提供服務的過程中進行自檢,及時糾正不合格項。
4.2各部門管理人員負責對所轄范圍內服務質量的日檢和周檢,對發現的不合格項執行《不合格品控制程序》規定,及時對不合格項進行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內作業人員的服務質量及服務過程和物業維護情況進行監督、檢查。
4.2.2部門經理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進行抽查,每次抽查內容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項目執行部總經理每周不少于一次對服務工作進行抽查。
4.2.4各部門質量檢驗員負責本部門服務質量的監督和檢查,并對發生的不合格項采取的糾正措施進行跟蹤檢查和驗證,并負責本部門質量記錄的統計工作,并將《月質量檢查統計表》報質量控制部。
4.3項目執行部所屬質量控制部每月負責對項目執行部的各部門進行一次服務質量抽查,并填寫《質量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結果進行匯總,并將《質量工作綜合分析表》報公司質量保證部。
4.4公司質量保證部負責公司《質量檢驗程序》的實施和控制,每月對公司各級部門的質量檢驗結果進行抽查和驗證。并根據各部門的質量檢查結果進行評價分析,及時對存在的不合格項采取糾正措施和預防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務應由用戶在服務記錄上簽字確認或簽署意見,以此作為服務質量的驗證依據。
5.監督執行
各部門經理監督執行。
6.支持性和相關性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第3篇 物業管理師輔導：物業管理質量的特征
物業管理師輔導資料:物業管理質量的特征
質量在《辭海》及《現代漢語詞典》中均表述為'產品或工作的優劣程度'。按照這個定義解釋,對于生產性企業來說,質量是指產品本身的優劣程度;對于服務性行業來說,質量是指工作的優劣程度。這個簡單的概括,說明了兩種不同類型的行業有著不同的質量概念。產品的優劣程度大多可以用數學或物理的指標進行衡量,如:誤差值、強度、溫度等等;而服務性行業來說,工作的優劣常常用工作態度、顧客滿意情況等比較抽象的概念作為標準。很明顯,后一種質量比前一種質量模糊和抽象,人們難以用一種具體的數量化指標說清楚或規定清楚它的質量要素。
物業管理屬于服務性行業,物業管理質量具有服務行業共有的抽象性。同時我們又覺得,物業管理又是一種比較特殊的服務性行業。它的質量比起其他服務行業有著更多的特色。
1、生產與消費的同一性
在一般的生產商品中,生產在前,消費在后。只有當企業的產品進入市場交換時它才是真正意義上的商品,消費者對商品質量的真正感受是在實際使用階段發生的。鑒于這一個特性,在生產性企業中,通過內部的質量檢驗,在生產的最后階段把不合格的產品鑒別出來,禁止出廠,從而取得對商品質量控制的主動權。服務行業中帶有生產內容的產品可以如此。如飯店,當一道菜肴不好時,可以在端給客人餐桌前撤換下來。消費者吃到嘴里的菜是經過廚師檢驗的合格產品,他并不知道也不會顧問你生產階段具體情況。
物業管理則屬于另外一種情況。它提供的是一種服務,如果將管理比作生產的話,那么在企業生產的同時,消費者就在享受你的產品(服務)。物業公司在保安值勤,消費者就在享受保安服務,物業公司在進行環境保潔,消費者就在享受清潔服務。生產與消費面對面,同時開始,同時進行。這一個重要特點決定了企業的生產過程和質量情況都同時展現給消費者。你的員工素質,你的服務水平,你的技術力量等等一覽無余地讓消費者(業主)感受和評判。如果某一個方面出現質量問題,消費者馬上感受到,馬上會提出意見。實事求是地說,生產也好,服務也好,企業完全不出現一點不合格產品或服務完全沒有問題是不現實的。但是服務行業企業無法提前預知,也無法把不合格的產品(服務)提前截留下來,只有當不合格產品(服務)產生后,甚至在接到消費者投訴后才知道,才能采取相應的措施,這就使企業對質量的控制處于相對被動狀態。物業管理質量控制難就難在這個上面。
2、服務的過程性
一般的生產性產品,只要制造結束,其質量就不可改變了。如一臺電視機,出廠時怎么樣就是怎么樣,是好的就是好的,不好的就是不好的,除非你再去修理改造才有可能改變它的質量性能。
物業管理是一種服務,這種服務具有過程性,過程長短由管理合同約定,如果約定了兩年,它的過程就是兩年。由于物業管理的服務性質,兩年的時間內其產品(服務)的質量常常處于變動狀態。可能是逐步變好,也可能逐步變差;每一個具體的時間段內,服務質量也可能發生變化。今天清潔工作很好,明天就不一定好;上午保安正常工作,下午保安與客人發生爭吵,引起客人投訴,質量就成了問題。此類事情,司空見慣。要在一個相當長的服務過程中保持質量的穩定,難度是相當大的。保得了張三,保不了李四;保得了今天,不一定保得了明天。可見物業管理的質量控制難度有多大。
但是過程也有兩面性。一方面是帶來了質量控制的難度,另一方面又帶來了質量的可塑性。業主不可能因為一件事就'炒魷魚'。我們可以利用這個過程加強內部控制,讓管理質量往好的方向發展。
過程是一個機會,有這個過程就有機會改善管理。物業公司水平的高低其實并不完全在于是否出現質量問題,而是在于能否及時發現質量問題,以及能否在較短的時間內進行改變。沒有質量問題的物業公司是不存在的,關鍵在于質量問題有多大,能否及時糾正。
3、服務對象的多樣性
服務主要是通過人與人的交流,即服務人員與服務對象的交流而實現的。服務對象的多樣性、復雜性給服務者帶來了困難。凡有人群的地方都有左中右,人的性格、脾氣、愛好、氣度各不相同,服務人員必須適應各種不同服務對象的需求。但是服務人員本身也是一個個有性格的人,他可能適應某些人的服務,不一定適應另一部分人的服務要求。在一部分服務對象那里,他可能是優秀服務人員,在另一部分服務對象那里就成為投訴對象,這種情況是經常見到的。
在一般的商品交換中,供需雙方互相選擇的余地較大。我可以買他的,也可以不買他的;這一次買他的不好,下一次就不買他的,也可以不買他的。在一般的服務行業中,服務需求者與服務者之間相互選擇余地也比較大。如果他對某個飯店的服務有意見,他可以不去那個飯店。因為他們之間的服務是一次性的,短暫的,容易改變的。而物業管理卻不同,物業管理合同是發展商或業主委員會與物業公司簽訂的,當一個物業管理服務合同簽訂后,在合同期限內是固定的、不變的。供需雙方中的某一個體,沒有自己選擇和調整對方 整體的權利。如某個業主如果對某個服務者有意見,作為業主的一份子是無法終止物業管理合同的,他必須接受有意見的服務者繼續提供的服務,必須忍讓,除非出現合同約定的提前終止情況。同樣物業公司的某個管理者,也不能認為哪個業主素質差,難服務,如不繳管理費、亂倒垃圾等等,就把這個業主從服務對象中劃出去。他必須繼續為這個業主提供服務。因此,有意見的雙方,低頭不見抬頭見,今天不見明天見。在有意見的氣氛中繼續服務,繼續消費,繼續摩擦,直至合同到期。這種特點,既增加了物業公司服務的難度,同時也給物業公司改進管理方法,改善與業主關系,提供了時間與機會。
4、服務外延的寬廣性
服務工作的范圍很廣,物業管理的服務尤其是這樣。建筑與設備管理,保安管理,清潔管理等只是劃出了物業管理的主要內容,實際服務工作遠遠超出了這個范圍,尤其在居住物業管理上,幾乎沒有不與物業管理服務聯系的事。居民的生老病死的照顧、節日的裝飾慶賀、孩子的家教、親朋聚會的服務、災害事件發生后的救護等等,都離不開物業管理。
第4篇 物管培訓:工業廠房與倉庫的物業管理
一、工業廠房與倉庫的管理
工業廠房是生產車間,關系到產品生產。倉庫是儲存保管的場所,關系到產品的丟失損壞等。特別是工業廠房的管理是最難管理的,主要因為有如下的問題存在:
(1)公用地方及走火通道經常堆放雜物;
(2)廠房內儲存易燃貨物與材料多,火警危險性較高;
(3)廠房內的機械及存量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標準;
(4)機器開動時的震蕩噪音對環境產生滋擾;
(5)升降機使用頻繁,損耗較大;
(6)工業樓房老化磨損速度快,保養維護費;
(7)大多數工人的素質較低。
因此,工業廠房與倉庫的管理工作是十分嚴謹細致的工作,必須做好。在實際管理中應做到:
1.制定嚴格的管理制度
包括:
(1)工業廠房倉庫的管理規定;
(2)各個崗位的工作職責及操作規程;
(3)機器設備的安裝、管理及使用規定;
(4)材料領取、加工及檢驗等規定;
(5)產品出廠入庫等規定;
(6)成品發貨出庫等制度。
2.加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理
為了保證工廠工業生產的正常進行,必須對工廠一些主要的設備進行重點管理,如載貨電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等,同時,公共管網對整個工廠的正常運作事關重大,其維修養護十分重要,如電話線、污水管等的維修養護工作等。
(1)載貨電梯的管理。電梯是現代化的工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備,保證電梯的正常運行,對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯,必須對電梯司機進行專門的培訓,并配備專業的維修技術人員,完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效地管理好電梯,物業管理人員應該參與電梯的選型、訂貨、安裝驗收以及年檢等工作。
(2)工業供水供電管理。工業用水用電不同于生活用水用電,其耗水量大,耗電量大,電容量也較生活用電之電容量大一些。而且水電的中止對廠家造成的損失有時是難以估計的,因此,水和電的正常供應是工廠進行工業生產的重要保障,對它們的管理是不容忽視的,為此,物業管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作,應保證24小時供應。同時,要加強對高壓變電房的管理,完全按照供電部門的安全操作規程進行管理,高配值班室每天24小時要有人值班、節假日照常,確保電力供應。同時值班人員應根據用電情況適時地調節和補償功率因素,使電網保持在較為經濟的運行狀態,以降低電耗、節約能源。
(3)公共管網的維修養護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修,勢必影響工廠和工人的正常工作。因此,對公共管網的維修養護十分重要。
3.完善工業廠房與倉庫的消防保安管理
工業廠房的消防管理往往是廠家所忽視的內容,從而導致許多工廠火災的發生,例如1993年11月在深圳龍崗區葵涌鎮致麗玩具廠發生的震驚海內外的大火,致使84人死亡,41人受傷,廠家的經濟損失更不用提。許多工廠企業其他的管理制度多如牛毛,惟獨沒有防火責任制,還有的企業不惜花巨資去購買豪華小轎車和對辦公室進行超檔次的裝修,卻沒有錢來添置消防設備。據調查,上述提到的葵涌鎮,有50家工廠不符合消防規定,其中就包括了致麗玩具廠。因此,作為物業管理公司進行管理的工廠和倉庫,必須加強對所管轄廠房和倉庫的消防安全工作。具體包括:
(1)工業廠房與倉庫要建立嚴格的消防制度,明確各級消防人員的職責;
(2)要配備專門的消防管理人員,熟悉和掌握各種消防保安器材的使用;
(3)要建立嚴格的消防措施,配備消防用具,如消防帶、消防柱、滅火具、沙子等用品;
(4)要配備有先進的報警設備、工具等,如煙感報警監控系統和自動噴淋滅火系統等;
(5)要不定期地組織消防教育和消防演習。
4.加強工業廠房倉庫的安全保衛管理工作
(1)工業廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛制度,對人員、產品的進出都要進行認真的檢查登記;
(2)無關人員不得進入廠房和倉庫重地;
(3)下班后廠房與倉庫要嚴格執行值班巡邏制度以及其他安全措施;
(4)嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。
二、工業廠房與倉庫的服務
工業廠房與倉庫的服務,主要是做好各項保障工作,如材料物資、設備、工具等供應保障;工作生活設施及條件的保障;廠容倉貌、優美環境和工作、生活和娛樂的保障等。
搞好工業廠房和貨倉的綠化衛生管理工作,能夠為工人工作、生活、娛樂提供一個優美的環境,從而能夠讓工人工作時精神飽滿、心情舒暢,減少工傷事故的發生。因此,同其他物業一樣,工業廠房和貨倉的綠化衛生管理也很重要。當然,在具體管理上有些差別。如綠化方面應根據工業廠房生產特點種植一些能適合排除工廠異味和廢氣的植物。衛生保潔工作也會因工業生產內容的不同而有不同的要求。由于工業廠房使用功能上的特殊性,有的廠房難于保持清潔,如重工業生產廠房;有的工業廠房要求清潔度相當高,甚至要求車間內一塵不染,如生產精密化儀器儀表的工廠和食品加工生產工廠的廠房。因此,對不同的工業廠房應有不同的衛生保潔制度和方法,對難以保持清潔的工業廠房,應勤清潔、清理、清
第5篇 物業管理手冊業主有關過程控制程序
物業管理手冊與業主有關的過程控制程序
1、目的
通過對服務有關的要求的確定與評審,確保公司有能力滿足業主需求。
2、適用范圍
適用于與服務有關的要求的確定、評審及與業主的溝通。
3、職責
3.1物業服務中心負責對常規合同的歸口管理及就合同的有關事宜與業主溝通。
3.2市場部、管理部負責組織對特殊合同的制定、評審。
3.3管理部負責對合同的審核及歸檔管理工作。
4、程序
4.1合同分類
4.1.1常規合同:對公司常規服務所訂的合同,包括:
4.1.1.1前期物業管理服務協議;
4.1.1.2公司與委托單位簽訂的物業管理委托合同;
4.1.1.3公司與業主委員會簽訂的物業管理委托合同;
4.1.1.4其他為業主提供日常服務所簽訂的合同。
4.1.2特殊合同:常規合同以外的其他合同。包括:
4.1.2.1公司的物業租賃合同。
4.1.2.2公司經營活動所需要簽訂的其他合同。
4.2與服務有關要求的確定
4.2.1常規服務要求的確定:對業主的日常服務要求,應在《服務登記本》中明確業主樓號、服務要求、時間等事項。
4.2.2新的物業管理項目投標服務要求的確定:
4.2.2.1市場部在收到招標方的《投標邀請函》后,在對招標項目進行現場考察的基礎上,制訂《投標意向建議書》報總經理。
4.2.2.2總經理召開專題會議,根據物業市場狀況、本公司資源配置情況、現有服務能力及《投標意向建議書》中的有關建議,決定是否參與該項目的投標活動。
4.2.2.3總經理組織成立臨時投標小組,并對有關人員的職責和權限進行界定。臨時投標小組負責根據招標方《招標文件》的要求,制訂《招標書》。
4.2.2.4中標后,市場部與招標方簽訂《物業服務合同》,并對物業服務的要求和標準、物業服務的費用、物業服務的期限、違約責任等事項進行明確約定。
4.2.3房屋租賃合同服務要求的確定,包括:國家法規政策的規定、租賃房屋的基本情況、雙方的權利、義務、租賃價格。
4.3對服務要求的評審
4.3.1在公司向業主做出提供服務的承諾之前(如提交標書、接受合同及接受合同的更改),應對已確定的業主要求及本公司確定的附加要求組織相關部門對標書、合同的服務要求實施評審。評審應確保:
4.3.1.1服務要求在合同、協議里得到規定。
4.3.1.2與以前表述不一致的合同要求予以修正。
4.3.1.3公司能有力滿足規定的要求。
4.3.2對于常規合同,由相關部門對合同進行歸檔整理。
4.3.3對于特殊合同,由管理部負責組織相關部門對其服務條款及公司服務能力進行評審。
4.4合同的簽訂和實施
4.4.1合同經公司管理部審核,報公司領導批準后,方可簽訂。
4.4.2合同簽訂后,由管理部根據需要將合同發放到相關部門,作為提供服務的依據,由各部門按合同規定提供服務。
4.4.3相關部門對合同的執行進行監督,并根據需要及時與業主溝通。
4.5服務要求的變更
當服務要求需要變更時,相應的文件應得到修改,并通知相關部門,執行《文件控制程序》中相關規定。
4.6業主溝通
4.6.1在服務提供前及提供過程中,物業服務中心可通過多種渠道(如服務宣傳欄、業主大會等)向業主介紹服務內容,回答業主咨詢。
4.6.2服務過程中,物業服務中心要搜集并妥善處理業主反饋信息,以取得業主的持續滿意。
4.6.3業主投訴的受理與處置
4.6.3.1業主投訴的信息來源包括電話投訴和書面投訴(投訴箱),電話投訴應記錄投訴時間、投訴人、投訴內容、聯系方式等。
4.6.3.2管理部相關人員持有《客戶投訴記錄表》,物業服務中心相關人員應持有《業主投訴處置單》。
4.6.3.3物業服務中心接待專員、值班人員須持有投訴記錄本,隨時記錄業主投訴。
4.6.3.4部門或個人接到業主投訴后,首先應進行識別,屬本部門業務的在本部門處理,由部門領導跟蹤處理結果;屬公司業務或本部門不能解決的投訴,報公司管理部,管理部將信息及時傳遞至相關部門并跟蹤處理情況,登記在《客戶投訴匯總及處理情況表》上。品質部隨時抽查投訴處理結果。
4.6.3.5每月28日前,管理部對本月受理的投訴內容及處理情況進行整理,匯總在《客戶投訴匯總及處理情況表》發放到各部門。各部門采取相應的預防措施,避免同樣的投訴問題發生。
5、相關文件
5.1《文件控制程序》
5.2《業主滿意度測量程序》
5.3《業主公約》
5.4《物業管理委托合同》
5.5《房屋租賃合同》
6、相關記錄
6.1《服務登記本》jw/jl-7.2-001
6.2《業主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
6.3《客戶投訴記錄表》jw/jl-7.2-003
6.4《客戶投訴匯總及處理情況表》jw/jl-7.2-004
6.5《投標意向建議書》jw/jl-7.2-005
6.6《夜間值班記錄》jw/jl-7.2-006
6.7《簽到表》jw/jl-7.2-007
第6篇 某小區物業管理項目投標書前言
《小區物業管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產開發公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業管理發展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業物業管理企業,有多年的物業管理的經驗,管理的物業類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區,能夠在管理和運作上充分發揮出新理念、新模式的優勢,為業主提供值得信賴的物業管理服務,使得****房產能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質量管理體系提供物業管理服務的企業。我們深信,在荊州****房產開發公司的支持和關心下,'****物業'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質,確保給**小區帶來一種新都市社區生活居家的概念,確保**的業主們購置物業保值、增值。
****物業承諾:在物業建筑階段,****將對物業建筑、環境布置、智能化系統、會所功能、物業管理用戶和設施配置等方面,結合物業定位及施工進度因素,提出有利于今后物業管理和方便業主使用的意見和建議。在物業進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業管理方案。為后期的物業管理打下扎實的基礎。在物業交付使用后,委派有高檔物業管理經驗的物業經理,駐場負責該物業的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業管理理念進行日常的物業管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業性質的有特色的服務,以真正體現高品質國際化物業的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區提出初步的物業管理管理方案,將作為今后開展物業管理工作的基本執行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
第7篇 物業管理公司內部質量審核程序8
物業管理公司內部質量審核程序(八)
1目的
按規定的程序實施內部質量審核,以確保能正確的評價質量體系的有效性和符合性。
2適用范圍
本程序適用按iso9002標準實施的內部質量審核。
3相關標準要素
gb/t19002 4.17
4相關文件
4.1管理者代表負責制訂年度內部質量審核計劃,并組織實施。
4.2總經理負責批準年度內部質量審核計劃。
4.3審核組長負責實施內部質量審核, 整理文件, 記錄歸檔。
5責任
5.1質量手冊 4.17
5.2程序文件cpm-op-037 糾正和預防措施。
6程序
6.1年度內部質量審核計劃的制定。
6.1.1公司質量體系涉及到的各部門每年要進行至少一次內部質量審核。
6.1.2管理者代表負責編制《年度內部質量審核計劃》,這個計劃可根據需要予以修改。對需要特別注意的,部門或區域可增加審核次數。
6.1.3《年度內部質量審核計劃》及其修改均需由總經理批準,并發至有關部門。
6.1.4審核必須由有資格而又不直接負責被審核區域的人員來進行,對內部質量審核員的培訓和認可,應根據cpm-op-029 《員工培訓管理程序》進行。
6.2審核的準備
6.2.1管理者代表委派審核組組長,由審核組長選擇內部質量審核員成立審核組。
6.2.2審核組長負責編制《內部質量審核實施計劃》,該計劃詳述審核的目的、范圍、依據以及審核的日期、審核組的組成,說明首次會議和末次會議的時間、審核的日程安排以及對各受審核部門的審核內容和要求,并負責召開審核準備會議,進行任務分配。
6.2.3審核員根據分配的任務,準備審核中所需記錄與報告,并編制檢查清單。
6.3實施審核
6.3.1審核員通過面談,查閱文件,觀察有關方面的工作和現狀而表明活動是否符合文件要求,對于不合格的情況,即便不在檢查清單之列,如果認為意義重大,也應予以注意和調查。對于面談得到的信息,同來源予以驗證。
6.3.2受審核部門或其指定的代表在整個審核過程中陪同審核員,回答和解釋審核員提出的問題。
6.3.3審核員在實施審核時,發現不合格,應記入《審核不合格報告》,經審核組長批準,由受審部門確認。
6.3.4末次會議,審核員應將《審核不合格報告》納入《內部質量審 核報告》,審核員對受審核方認可的不合格項目提出糾正措施要求。
6.4審核報告
6.4.1審核結束后,審核組長負責編制《內部質量審核報告》,并交到經理部。《內部質量審核報告》應包括以下內容:
a.審核綜述: 范圍,目的,成員,日期,審核過程,依據,結論;
b.不合格報告;
c.不合格項分布統計表。
6.4.2《內部質量審核報告》由經理部呈交公司總經理審批。經審批后,正本送經理部保存,副本呈送有關人員:
a.受審核部門經理;
b.管理者代表;
c.公司領導。
6.5跟蹤和驗證
6.5.1受審部門經理接到《內部質量審核報告》后,針對不合格項目制訂糾正措施并將實施結果填寫于《審核不合格報告》有關欄目。
6.5.2審核組長組織內審員負責對不合格項目糾正措施進行跟蹤檢查,并將驗證情況記錄在《審核不合格報告》欄目并簽字。對在規定時間內未完成的糾正/ 預防措施(超過規定時間一個月),由管理者代表提出解決措施。
7記錄
7.1《內部質量審核實施計劃》 (保存期二年)
7.2《年度內部質量審核計劃》 (保存期二年)
7.3《審核不合格報告》 (保存期二年)
7.4《內部質量審核報告》 (保存期二年)
7.5《內部質量審核檢查表》 (保存期二年)
第8篇 xx物業管理公司管理優勢
**物業管理有限公司管理優勢
1、人才技術優勢:
公司秉承“管理是基礎、人才是根本”的企業理念,承攬天下英豪聚首先鋒。在先鋒你可以看到素質優良、經驗豐富、專業齊全的精英團隊。包括保潔、秩序管理、水電、暖維修、綠化和外墻清洗隊伍,他們個個都是功勛卓著,在各自的專業領域上相當成就,為公司的長遠發展做出了巨大的貢獻。
2、信息技術優勢:
我公司初步建立信息管理系統、公司網站,也實現了部分物業管理的軟件操作,為我公司的遠程管理和監督提供技術保證。
3、資源優勢:
公司設有四部一室,同時與其它相關的專業公司建立了長期的合作關系,并保持良好狀態,為全套的管理與服務提供各項支持,從而達到了節約成本,資源共享的目的。
4、機械設備優勢:
制備有國內外先進的設備和工具:包括性能優良的進口高速打蠟機、洗地機、吸塵吸水機、干洗機、烘干機、燙平機、掃地機、升降機、剪草機、灑水機,操作靈活的高壓水槍,安全可靠的高空吊板以及專業進口的花卉養護工具及其相關配套的附配件。
5、經驗優勢:
經過幾年的物業管理操作實踐,公司在不斷發展壯大的同時,注重積累,總結經驗,培養了一批擁有各類項目管理經驗的優秀人才,形成了一套卓有成效的物業管理模式,確保了各類物業的管理與服務工作。
第9篇 某物業小區管理規約范本
物業小區管理規約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強本小區物業的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全與合理使用,根據《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會規程》等有關規定,制定本規約。
第二條 本規約由業主大會通過,全體業主和物業使用人須自覺遵守。
第二章 業主的共有權
第三條 本物業小區內物業的基本情況
物業名稱:
座落位置:
物業類型:
建筑面積:
建筑物區域四至:
第四條 根據有關法律法規和物業買賣合同,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)其他依據法律法規規定屬于全體業主共有的物業。
第三章 物業使用原則
第五條 為維護業主的共同利益,經業主大會同意,授予物業服務企業在物業服務活動中行使以下權利:
(一)根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(二)以批評、規勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為。
第六條 物業服務收費采取()方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主應積極履行交納物業服務費用的義務。
第七條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業主正常使用物業。
第八條 業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
第九條 業主應按規劃用途使用物業。因特殊情況需要改變物業規劃用途的,業主應在征得相關業主及業主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。
第十條 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業或業主委員會,并交納1000元裝修押金給物業服務企業或業主委員會。裝修押金在裝修完工后,經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還。
業主應按有關法律法規的規定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所。
裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條 業主及物業使用人使用電梯、扶梯,應遵守本物業小區電梯、扶梯的使用管理規定。
第十六條 本物業小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業小區的車輛行駛和停車規則。
第十七條 本物業小區內禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)擅自改建、占用物業共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施;
(五)未經業主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質;
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發出超過規定標準的環境噪聲;
(十一)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。
第十八條 業主和物業使用人在本物業小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業的維修養護
第十九條 業主應當按照國家有關規定交納維修資金。
專項維修資金屬于全體業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經相關聯專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主同意方可使用。
第二十條 業主轉讓或者出租物業時,應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人,并自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
第二十一條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。
第二十二條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,并在約定期限內恢復原狀,相關業主應給予必要的配合。
相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條 因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。
第二十四條 物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第五章 違約責任
第二十五條 業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業主違反本規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規約所稱物業的專有部分,是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備,是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的,屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第二十八條 業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
第10篇 物業保潔工具物品管理作業指導書
序號 作業內容 崗位 相關作業記錄
1)保潔人員向保潔管理員提出領用申請。
2)保潔管理員審查其物品領用記錄,確認是否重復或頻繁領取。
3)審查通過后,由保潔人員填寫《工具領用單》,簽字批準后發放
4)所有工具都要進行建賬管理,做到帳物相符,每人必須在各自的《工具領用單》上簽字。
5)所有工具必須正確使用,要嚴格遵守安全操作規程,不準違章使用。
6)所有工具堅持'交舊領新'的原則,在領用新工具時必須交回舊的工具,交回的工具統一由保潔管理員處理,不準外流。
7)專業工具未經培訓不得隨意使用。較大型的專業工具應隨用隨借,當日歸還。
8)所有工具實行丟失賠償的原則。保潔員
保潔管理員《工具領用單》
《報廢審批表》
1)保潔組長每天對保潔工的工具使用情況進行檢查,做好檢查記錄,發現不合格情況,要求保潔工整改。
2)保潔管理員每月需提交領用物品及數量的預算,向倉庫一次性領取。
3)保潔主管每月對保潔工的工具使用情況進行抽查。
4)管理處經理根據主管的匯報以及清潔工作的隨機檢查結果,對整體工具使用狀況進行把握和監督,發現不合格情況,責令保潔主管整改管理處經理
保潔主管
保潔管理員
保潔組長《檢查記錄表》
檢驗標準:物品領取及時、規范
第11篇 購物廣場物業管理部經理崗位說明書
崗位名稱:物業管理部經理 崗位代碼 所屬部門:物業管理部
職系:職等職級: 直屬上級:執行總經理/總經理
薪金標準 填寫日期 核 準 人
崗位概要: 主要負責下屬安保處、工程處、客服管理處的管理工作,有效組織協調部門各項工作開展,負責處理特別突發事件。
工作內容:
1.按公司所授予權限,向公司匯報,簽批單具、文件、書信,審批各類管理、外判、勞動合同。
2.計劃、組織及監督所管轄商場管理工作,以達致良好管理水平。
3.定期(如每月)向公司反映商場管理之情況,并適當提出建議。
4.執行公司之政策及指示,并按需要傳達及推動至物業管理部各級。
5.協助提供、制訂及修訂管理政策。
6.貫徹執行國家有關物業管理的方針、政策、法令。與各有關部門或公司聯系(如:政府部門、各事業單位等)。
7.執行商場公共管理、用戶、裝修之條款。
8.負責處理特別、突發問題。
9.留意商場之人員編制是否適當并根據需要進行及時修正。
10.定期召開會議,溝通及解決疑問。
11.培訓骨干員工,灌輸管理知識、技巧。
12.對主管級人員之月度考核、年終考核、總結、展望。
13.定時或不定時巡視商場,以監察商場之管理工作。
14.代表物業管理部與公司總經理及其他部門作溝通橋梁。
15.規定各級人員的崗位責任并監督實施,保證各項管理服務工作的質量,使客戶滿意。
16.與各大主力店保持經常性的聯系溝通。
17.完成上級指令性工作。
任職資格:
教育背景:
◆大專及大專以上學歷;
培訓經歷:
◆相關專業知識培訓
經驗:
◆兩年以上物業經理相關職位工作經驗;
技能技巧:
◆能熟練掌握各種辦公軟件,如word、e*cel等;
◆良好的學習能力和邏輯思維能力;
◆良好的溝通能力和表達能力;
良好的文字功底及物業管理專業技能
態度:
◆良好的服務意識
◆嚴謹負責的工作作風
卓越的領導能力
無私奉獻的工作精神
◆以身作則,嚴于律己
工作條件:
工作場所::辦公室(桌椅、電腦)
環境狀況::良好
危 險 性::無
直接下屬工程處、安保處和客服管理處主管間接下屬物業管理部全體員工
晉升方向輪轉崗位
第12篇 物業車輛管理程序
物業的車輛管理程序
1.目的
為了保障**物業管理有限公司國企大廈地下停車場車輛停放安全、有序、交通順暢。
2.適用范圍
適用于國企大廈地下停車場的管理。
3.引用文件
3.1公司質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002標準第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.職責
4.1保安部負責停車場車輛停放的管理和當班車輛停泊的收費。
4.2物管部負責停車場ic卡的辦理及收費(包含:月租和年租車輛收費)。
5.程序
5.1ic卡的辦理
5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購卡登記表》申請辦理月卡/年卡。
5.1.2管理員收取有關費用,并于每天下班前將所收費用交予財務室。管理員所售停車卡最高限額200張。
5.1.3繼續租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續,物管員填寫《國企大廈停車ic卡申請表》并輸入電腦存檔,《國企大廈停車ic卡申請表》送停車場作記錄。
5.1.4客戶若丟失ic卡,經物管部核查后,補發新卡,并收取ic卡的工本費。
5.2車場管理
5.2.1保安部管理員每日認真做好對停車場車輛的管理,具體要求參見《停車場保安的職責》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日檢查停車場公共設施是否完好和齊全。發現問題填寫《特別事件報告》由當班主管填好后交保安部經理處理。
a.出入口的升降機;
b.出入口的電腦ic卡機;
c.指示牌;
d.車位號碼;
e.反光鏡;
f.照明;
g.排水井;限速標志
h.限高。
5.2.3物業保安員在當班時遇突發事件(如失竊、碰撞、失火等),應及時處理或報經理,做好《特別事件報告》記錄。
6.支持性文件和質量記錄
6.1《停車場管理制度》
6.2《停車場保安的職責》
6.3《車輛出入登記表》
6.4《特別事件報告》
6.5《車輛購卡登記表》
6.6《國企大廈停車ic卡申請表》
