第1篇 物業管理客服人員轉正試題
東莞市*物業*花園管理處
客戶部員工轉正試題
姓名: 成績:
一、問答題:(每題5分,共50分)
1、職業道德規范是什么
2、公司的宗旨、方針、質量目標是什么
3、*中心物業管理服務費包括哪些內容
4、用戶的投訴處理程序是什么
5、iso9000的八大管理原則是什么
6、租戶欠交的管理費是否應由業主交付為什么
7、業主辦理裝修手續時為什么要收取裝修保證金
8、業主逾期未交管理費,管理公司能否采取停水停電措施
9、對用戶室內裝修應采取哪些管理措施
10、租戶搬出大件物品,是否經業主同意最好的處理辦法是什么
二、論述題:(每題6分,共18分)
1、物業管理服務的產品是服務,如何體現
2、怎樣才是一名合格的物業管理人員
3、服務質量的好壞是以客戶的滿意度為標準,如何確保客戶滿意
三、案例分析(每題8分,共32分)
1、居住在某小區的業主林某,因在他處另購新房,遂欲在現住房處開辦一家廣告公司,就在他熱火朝天地搬家和再裝修時,周圍的鄰居們卻紛紛提出異議:'這是一幢住宅樓,你怎么開起公司來了,也不征求我們的意見。'林某卻滿不在乎地說:'這是我個人的產權房,我想怎樣就怎樣,你們管得著嗎'
林某能擅自改變物業用途嗎有什么法律依據
2、李小姐是1997年買入某庭園一物業,前幾天李小姐接到管理處主任的電話,說李小姐樓下住戶反映李小姐家的洗手間滲漏水,要求李小姐返修,并說李小姐家滲漏水的原因是防水措施未弄好,李小姐則認為應屬于發展商的責任,::因為發展商當時沒有弄好此措施,管理處主任也承認發展商當時修建時忽略了此點,但說發展商交給李小姐的是毛坯房,無此責任弄洗手間的防水措施,隨后李小姐又提出維修費用應樓上、樓下各付一半,因樓下是受益者。
①李小姐要求各一半的要求合理嗎
②維修責任,維修費用該誰承擔法律依據是什么
3、某市花園小區王小姐已有好幾個月未交管理費了,物業公司上門催討時,王小姐以前不久即家水管漏水,物業公司沒及時維修,由于服務質量不好,給其生活造成了諸多不便為由,拒交物業管理費。
①王小姐的理由成立嗎
②王小姐拒交管理費,物業公司該怎樣處理
4、某小區管理公司公布的上一年管理費收支情況中,業主發現,該小區管理費節余了20多萬元,個別業主提出 要求物業管理公司退還節余的管理費。那么,節余的管理費能退嗎怎樣處理這費用較為合適
第2篇 物業管理人事管理技巧及范例精解4
物業管理的勞動人事管理技巧及范例精解(4)
第四節 物業管理公司的勞動報酬和福利
一、勞動報酬和福利費用的前瞻
勞動報酬是激勵員工的重要手段。科學而合理地確定員工的勞動報酬,不僅能有效地激發員工的積極性,促進員工努力實現組織的目標,而且能在當今物業管理人才競爭日趨激烈的社會里,吸引和保留住一支精干、富有競爭力的員工隊伍。
(一)正確編制勞動定員
勞動定員,是指企業為完成規定的工作任務而應有的人員配備。要根據公司的經營方向、規模、服務內容、接管物業類型、員工素質等實際情況,在建立崗位責任制的基礎上,本著人盡其才、提高勞動效率的精神,規定各部門、各工種崗位必須配備的各類人員的數量。勞動定員的編制一般有以下四種方法:
(1)崗位定員法。根據內部的機構設置、服務設施、崗位職責與要求,再考慮各個崗位的工作量、班次與出勤率等因素來確定定員人數。
(2)比例定員法。根據各部門、工種的勞動任務分析工作量,在制定勞動定額的基礎上,按照一定比例來確定定員人數。
(3)設備定員法。以設備數量和實際工作量為基礎,員工的實際工作量由看管定額、設備開動的班次、出勤率等因素決定,以此來確定定員人數。
(4)效率定員法。根據各部門或班組的勞動效率來編制定員人數。
(二)勞動報酬和福利費用的預測
物業管理公司勞動報酬和福利費用的預測,實際上是一個公司對整個人力費用的預算。其中,勞動報酬即工資的預測流程是這樣的:
(1)根據經營服務要求確定勞動定額;
(2)根據勞動定額確定崗位人數;
(3)根據機構設置確定各層次、各個崗位的份額;
(4)確認每一種崗位的工資數;
(5)把各個崗位的人數乘以崗位工資額,各崗位累加得出工資報酬的預測;
(6)以平均工資乘人數的方式,得出工資總額。
而福利費用的預測,則可按公司內的人數為一單元,在工資報酬總額的基礎上提取百分比來計算。
例如:年度養老保險金=月工資總額×人數×25
第3篇 物業員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業管理公司質量體系
--物業員工招聘錄用、離退職管理程序
1.目的
規范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊伍良好素質和隊伍的健康成長.
2.范圍
適用于部門經理、總經理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責
3.1 總經理審批職位補缺申請,或新增職位申請,監督人事工作.
3.2 部門經理及時申報職位空缺.
3.3 總經理辦公室及時以160人才信息臺等公開途徑儲備各類人才建立人才庫,根據職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經理組織面試工作.
3.4 總經理辦公室主任負責人事監察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業,一年相關工作經驗.
4.1.2 警衛員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業, 二年相關工作經驗,退伍軍人優先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業高中畢業,身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級廚師證或相當水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業,從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達1.0以上,能值晚班a牌駕駛執照,有三年以上大客車安全駕駛經驗.具備一定的車輛維修保養常識,能夠診斷處理簡單故障.
4.1.6 辦公室司機
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執照.有三年以上高級小轎車駕駛經驗及維護保養經驗和常識.熟悉北京交通及商業服務網點,具有一定行政與公關知識.
4.1.7 技術工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學歷,二年以上相關工作經驗,能獨立操作.
4.1.8 技術領班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業學校以上學歷,從事相關技術工作三年以上,從事領班工作一年以上.
4.1.8.2 技術管理知識較全面,物業設施保養維修經驗較豐富,能帶班,具有開放性心態.
4.1.9 技術專業主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學歷,從事本技術工作五年以上,從事技術管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術管理知識全面,物業設施保養維修經驗豐富.能獨立解決難題,較強的協調管理能力.
4.1.10 擬提升部門經理、副經理、總經理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學歷,三年以上物業管理相關經歷,管理知識全面,溝通協調控制管理能力較強,管理的敏感度較高,具有開放性心態.
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻、敬業,責任感和服務意識較強,無犯罪前科,無不良習慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經查實,公司將進行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對通過各種關系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個別急需或緊缺人才崗位,可適當考慮,但必須經過聘用考試和面試,并經總經理批準.
4.2 補缺、新增職位申請
4.2.1 部門經理填寫《職位申請表》報總經理辦公室.
4.2.2 總經理辦公室,根據申請單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報總經理審批和將審核結果反饋給用人單位.
4.2.3 經總經理審批后,總經理辦公室安排招聘事項.
4.2.4 職位補充以內部調動為優先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級職位以內部調動為優先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對所有應聘人員應在一周內作出相應的初選,送總經理辦公室主任甄別.
4.3.3 對已甄別出的候選人給予職務上的實際評價及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域為基礎加以甄別應聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對職務真正感興趣的應聘者.
4.3.6 至少有三個以上符合條件的合格應聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預約面試時間;應聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關專業主管和總經理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復試面談接待者為用人部門部門經理,相關專業主管和總經理辦公室主任.
4.4.4 第二次復試面談接待者為總經理辦公室主任,品質管理部經理和所分管的用人部門的總經理助理或專業總監.
4.4.5 第三次復試面談接待者為總經理,或總經理認為有必要參加的相關人員.
4.4.6 警衛、保潔、勤雜人員經過第一次復試即可決定.
4.4.7 技術工人須經過第二次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天時間內完成.
4.4.8 技術領班以上人員須經過第三次復試;但第一次與第二次復試時間應安排在半天內完成.
4.4.9 面試主要考察應聘人運用知識分析問題的熟練程序,實踐經驗,思維的敏捷性,語言表達能力、外表、氣質、風度、情緒的穩定性,是否具備開放性心態,對應聘職位的認識、態度、興趣、應變能力等.
4.4.10用人部門評議人著重考察崗位知識能力、技術水平等;總經理辦公室著重考察工作態度、法律觀念、紀律性、開發潛力、工作業績、公共關系能力,精神傾向,個性等.
4.4.11不僅要了解應聘者過去的能力和業績,更應判斷應聘者是否熱愛本職工
作,以及應聘者適合在怎樣具體的工作環境中和群體中工作.
4.4.12 技術工人以上人員第一次復試時應安排筆試和專業技能測試.
4.4.13 測試應針對職務,測試合格才能參加第二次復試.
4.4.14 技術領班人員復試者應參加體驗,合格才參加第三次復試.
4.4.15 技術工人以下人員面試合格后應參加體驗合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經理助理審批錄用.
4.5.2 技術工人以上人員由總經理審批或按集團人事要求呈報審批.
4.5.3 按《員工培訓程序》等完成入職引導、培訓工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術、專業主管及以下員工試用期一般為三個月.若需要繼續觀察,最長不應超過半年.
4.6.2 部門副經理以上職位,試用期為半年,若需繼續觀察,最長不應超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應予以辭退.
4.6.4 工作表現突出、成績優異、發展潛力大的職員,或管理架構改革期可根據情況縮短新職員試用期.
4.7 轉正
4.7.1 部門經理以下員工,由部門經理填寫《普通員工轉正審批表》或《專業技術及管理人員轉正審批表》報總經理辦公室審核,報總經理審批.
4.8 轉集團人事關系
4.8.1 部門副經理以上職位轉正后,以及工作表現優良,有發展潛力,工作滿一年的專業主管、管理人員可轉入集團人事關系.
4.9 勞動合同
4.9.1 公司應與員工簽訂勞動合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動合同要求辦理離退手續.
4.10.2 離退手續于批準日起兩天內辦理完畢,嚴重違反公司規定及國家法規被辭退者,應在一天內辦理完畢.
5.支持性和相關性文件.
**4.18-01《員工培訓程序》
**4.10-05《員工考核及獎懲程序》
**4.9-01 《職業規范》
**4.1-04 《崗位職責》
《中華人民共和國勞動法》
《**城市花園物業管理公司勞動合同》
6.質量記錄及表格
**4.1-03-f1-01《職位申請表》
**4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**4.1-03-f3-01《入職培訓通知》
**4.1-03-f4-01《普通員工轉正審批表》
**4.1-03-f5-01《專業技術及管理人員轉正審批表》
**4.1-03-f6-01《員工辭職申請表》
**4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第4篇 a物業公司質量管理體系說明
e物業公司質量管理體系說明
1.本公司的質量管理體系是以業主及相關方需求和期望為基礎的,是依據iso9001∶2000標準建立的。其形式表現為一組過程相互作用形成的網絡。它通過管理職責、資源管理、產品實現、測量分析和改進四大過程間相互作用,并圍繞業主要求、業主滿意建立起質量管理的過程模式。本
公司質量管理體系的過程及其相互關系包含產品實現所需的過程和為了有效地實現質量管理體系所需的其它過程。以業主的需求和期望為過程的輸入,提供服務滿足業主要求為輸出。同時它還通過信息反饋測定業主滿意程度,以評價全公司質量管理體系的業績。
2.本公司質量管理體系是依據iso9001∶2000的要求建立的,既體現了iso9001∶2000的要求又結合了本公司的實際情況。它是按照pdca(策劃、實施、檢查、處置)過程方法建立實施和保持的。在每一個過程中都按照pdca方法以確保持續改進。
3.本公司質量管理體系所覆蓋的產品范圍包括本公司全部分活動的結果。主要產品指物業管理服務,本公司場所位于粵港市田安路。
4.本公司的質量管理體系建立在以業主為關注點的基礎上,同時考慮到投資方、本公司及員工的利益,還顧及了供方及社會的利益,考慮到了本公司對社會所做的貢獻。本公司還努力做到使質量管理體系與其它體系如安全管理,財務管理及環境管理等的相容性,以使我們的目標得以順利實現。
5.在本公司的生產經營活動中,嚴格遵守國家的法律法規,如《物業管理條例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相應的法律法規實施對策并強化對員工的法律意識的教育培訓。
6.本公司目前管理的物業均為大廈,因此在本公司服務提供的過程中,不涉及設計和開發過程,因此對標準條款7.3設計和開發過程予以刪除,刪除后不影響組織提供提供滿足業主和法律法規要求的責任和能力;
7.本公司服務提供過程中如有發生一些對外委托服務項目,均按7.4過程進行控制。
第5篇 醫院項目后勤物業管理原則宗旨
醫院項目后勤物業管理原則和宗旨
(一)、由**物業公司實行統一的專業后勤服務管理(包括物業管理、專項服務、特約服務以及與醫院后勤服務相配套的優惠服務等),為醫院提供多功能一體化專業的服務。
(二)、**物業實行獨立核算,自負盈虧,在政策規定范圍內,以立足于長遠經營、服務為原則,確定合理的收費標準。
(三)、**物業按照承諾的目標,通過引入可行有效的模式和經驗,創造優質的管理服務,與醫院共建新形象,促進醫院的經濟和社會效益。
**物業的經營理念是:
把醫院交給的每個服務項目都做出特色、做成精品、做出效益。
**物業的經營原則是:
緊貼現代醫院的特點
緊貼醫院和客戶的需求
緊貼醫院的經濟效益和社會效益
緊貼現代醫療行業的發展趨勢
**物業的競爭策略是:
依靠高質、微利、低耗服務
依靠全方位的服務功能
依靠品牌和創新
在服務中,**物業強調客戶是朋友、服務是核心、安全是生命、人文是靈魂、商譽是資產的服務宗旨,推行'三化''四定''五制'等一整套行之有效的管理方法,營造用戶安心、放心、舒心的就醫環境和服務效果,努力創造政府贏、醫院贏、患者贏、企業贏、職工贏的多贏管理效果。
第6篇 z物業管理公司工程部質量目標
根據公司總質量目標,工程部特制定以下分目標,作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據:
1、房屋及公共配套設施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達100%;
2、房屋零修、設備零修、急修及時率98%以上;
3、用戶報修處理及時率達95%以上;
4、業主對管轄區維修服務滿意率達95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓合格率達100%。
第7篇 物業管理知識問答題-4
物業管理知識問答題(4)
1、物業管理用房應按什么比例配置產權歸誰所有
答:《淄博市物業管理辦法》第二十九條規定:建設單位應當按照開發物業總面積3‰的比例在物業管理區域內無償提供物業管理用房,最低不得少于80平方米,產權歸全體業主所有。規劃行政管理部門在規劃許可時應當明確物業管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時,應當提交物業管理用房配置的相關資料,經審核符合條件的,方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。
2、業主是否可以擅自將住宅用房改為經營性用房
答:《物權法》第七十七條規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。”
法律雖然沒有明確禁止業主將自己的住宅改為經營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規和管理規約的規定。二是應當征得有利害關系的業主的同意。這里所說的“有利害關系的業主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業主。也就是說,業主要想將住宅用房改為經營性用房,在遵守相關法律、法規的基礎上,還必須通過協商,征得有利害關系的所有業主的同意,有利害關系的業主可以實行“一票否決權”,限制這一行為,維護自己的權利。換句話說,只要一個有利害關系的業主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經營性用房。
3、哪些事項應該由業主共同決定
答:《物權法》第七十六條規定:“下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
4、物業共用部位、共用設施設備包括哪些部分
答:根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規定:共用部位是指住房主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
5、業主委員會越權業主該怎么辦
答:業主作為物業管理區域內物業的所有權人,不僅對建筑物專有部分享有專有權,對共用部分享有共有權,同時作為小區成員還享有成員權,業主通過業主大會的形式,通過民主協商,個人利益服從共同利益,少數人的利益服從多數人的利益,采取多數決定或絕對多數決定的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。
由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督,侵害業主權益的事件不斷出現,在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業主可以向物業管理行政主管部門投訴調處;也可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式,來避免業主委員會的越權行為等。
6、樓道內的照明燈該由誰負責維修
答:應由物業公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備,它的日常運行維護費用包含在物業管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業主分擔。
7、房頂漏水到底應該誰來修
答:分幾種情況。國務院《建設工程質量管理條理》第四十條規定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應該由開發商負責維修;如果已經出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經繳納物業專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業主分擔。
8、物業公司為業主換水龍頭該不該收人工費
答:首先我們要先了解物業管理的內容,物業管理的基本內容按服務性質和提供方式可分為三種:常規性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。
常規性公共服務面向全體業主和物業使用人,目的是保證物業的完好和正常使用,保證小區內住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環境,這一服務是物業管理企業提供的基本服務,內容通常在物業管理委托合同中明確規定,業主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含六項內容:房屋管理、共用設施設備維修養護、公共秩序維護、公共保結服務、綠化養護管理、公眾代辦性質的服務如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業性費用。
針對性專項服務是物業管理企業為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業管理企業事先設立服務項目,并將服務內容與質量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務時,可自行選擇。如:家政服務、商業服務、金融服務、中介服務等。
委托性特約服務是為滿足小區內個別住戶的委托而提供的服務,一般未在合同或專向服務中設立。
為業主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務,物業管理服務費是物業公司提供常規性公共服務而獲得的報酬,并不包括專項服務和特約服務的報酬,因此業主要求物業公司提供專向服務和特約服務應當另外支付報酬,具體數額由雙方協商確定。
9、建設單位已經聘請了物業服務機構,業主是否有權更換
答:按照《物業管理條例》、《淄博市物業管理辦法》相關條款的規定,在業主大會選聘物業管理企業之前,開發建設單位應當選聘物業管理企業進行前期物業管理,并簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限。前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止,但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前2個月通知業主。
10、什么情況下住宅小區應當成立業主委員會如何成立
答:《淄博市物業管理辦法》第九條規定:“符合下列條件之一的,建設單位、物
業管理企業或者業主(超過20%)可以向區縣房產行政管理部門提出成立業主大會的書面要求:(一)新建物業入住率達到50%以上的;(二)物業入住率達到30%以上并且首套房屋業主辦理入住手續已滿2年的;(三)非新建物業具備實施物業管理條件的。”
區縣房產行政管理部門接到成立業主大會的書面申請后,應當和物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立由業主代表和居民委員會成員組成的業主大會籌備組。
籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)擬定《業主大會議事規則(草案)》和《業主公約(草案)》;(三)登記和確認業主身份;(四)確定業主委員會委員產生辦法;(五)其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內,組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會、制定業主大會議事規則和業主公約等。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
11、物業服務費到底做什么用的有哪幾部分構成
答:《淄博市物業服務收費管理實施細則》第十四、十五條規定業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,期于全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3)物業管理區域清潔衛生費用;
4)物業管理區域綠化養護費用;
5)物業管理區域秩序維護費用;
6)辦公費用;
7)物業管理企業固定資產折舊;
8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9)經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
12、物業維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業公共維修資金是《物業管理條例》確立的一項制度,在《物權法》中也有具體體現。該資金應由房屋買受人交納(房價總額的2%),由開發商在房屋出售時代收,在辦理房屋產權登記時,統一由房產行政管理部門監管,保障該資金的安全。
物業公共維修資金,由房產行政部門部門按照統一交納、專戶儲存、專款專用的原則進行管理。
第8篇 物業管理師備考:物業公共關系管理的步驟
物業管理公共關系管理的步驟
調查 策劃 實施 評估
6.1 物業管理公共關系調查
6.1.1 物業管理公共關系調查的含義
6.1.2 物業管理公共關系調查的內容
6.1.3 物業管理公共關系調查的基本程序
6.1.1 物業管理公共關系調查的含義
物業管理公共關系調查是指運用科學的方法,有計劃,有步驟地去考察物業管理公司的公共關系狀態,收集必要的資料,綜合分析相關的因素及相互關系,以達到掌握公司的情況,解決公司面臨的公共關系方面的實際問題為目的的實踐活動,是公共關系工作程序的第一步.
6.1.2 物業管理公共關系調查的內容
1)物業管理公司的基本情況
2)物業管理公司外部公眾意見
3)對公司信息傳遞狀況的調查
1)物業管理公司的基本情況
(1)對物業管理經營管理方面的各種情況的調查.(創辦的背景,重大事件,經營管理目標,思想和特點,資產狀況及對物業經營,管理和服務的品種,價格,質量,特點.與其他物業管理公司比較其競爭力如何,有哪些潛在的競爭對象.)*
(2)對物業管理公司領導者的情況的調查.(領導者的素質,個性,經營管理的思想以及與職工的關系,與前任領導和上級領導的關系. )
(3)對物業管理公司員工的情況的調查.(隊伍變化情況和目前的一般狀況,以及他們的需要,愿望,基本要求和意見建議.)
2)物業管理公司外部公眾意見
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第9篇 物業員工培訓管理程序-2
物業員工培訓管理程序(二)
1目的
通過培訓,使員工掌握本崗位必須具備的專業知識、技能,提高員工的整體素質,確保所有與質量有關的員工具備按規定完成其任務的能力。
2適用范圍
適用于公司各部門與質量有關人員的培訓管理。
3相關標準要素
gb/t19002--iso90024.18 培訓
4相關文件
質量手冊4.18 培訓
5責任
5.1各部門經理負責提出本部門人員的年度培訓要求。
5.2總經理或總工程師負責提出年度員工質量教育培訓要求。
5.3經理部按照各部門的年度培訓要求,編制公司的'年度培訓計劃',報公司總經理批準。
5.4各部門按照'年度培訓計劃'進行培訓。
6實施程序
6.1新員工的培訓:
6.1.1新員工進公司試用期間,由經理部負責建立新員工培訓表一覽表,并進行如下內容的培訓:
a.基礎培訓:公司的規章制度、勞動紀律等培訓,由經理部負責。
b.崗位培訓:崗位職責、專業技術等培訓,由主管部門負責。
6.1.2培訓項目負責人進行新員工培訓記錄和培訓考核,經理部建立培訓檔案。
6.1.3新員工經上述培訓,經所在部門經理鑒定合格,經理部經理審核后,可正式上崗獨立工作,并辦理試用期轉正手續。
6.2崗位培訓
6.2.1經理部根據各部門的年度培訓要求和總經理或總工程師提出的年度員工質量教育培訓要求,制定公司年度培訓計劃,各部門按'年度培訓計劃'的要求分別組織實施,經理部進行督促檢查。
6.2.2具體培訓計劃內容如下:
a.接受培訓的崗位、工種、人員;
b.培訓內容或項目(專業知識和技術、質量教育、規章制度等);
c.實施各種培訓的方法(自學、內培、外培);
d.培訓時間和講課人(有專業技術資格);
e.培訓考核方式(口試、筆試、實際操作、工作鑒定);
f.培訓項目的負責人。
6.2.3內部培訓和外部培訓由經理部統籌組織安排,自學和實際操作的培訓由各部門組織安排。
6.2.4內部培訓是根據工作需要,公司總經理、總工程師及各部門提出的在公司范圍內有計劃性的培訓項目。外部培訓是公司員工接受市、區或有關主管部門通知要求,或公司總經理、總工程師和各部門提出的培訓計劃要求,參加除在公司內部培訓以外的培訓項目。
6.2.5每次培訓實施時,項目負責人都要進行培訓記錄和培訓考核。
6.3特殊工種和業務專業人員的培訓
6.3.1司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經市有關部門培訓、年審,獲得有關工種的等級證、操作證。
6.3.2各部門業務專業人員要參加市有關部門組織的培訓、學習,獲得畢業文憑、職稱證書。
6.3.3特殊工種和業務專業人員將獲得的等級證、操作證和畢業文憑、職稱證書交經理部認可,并將復印件存入培訓檔案內。
6.4計劃外培訓
6.4.1公司根據實際情況,臨時提出的培訓活動由提出的部門負責組織,公司總經理提出的臨時培訓要求由經理部統籌安排。
6.4.2公司鼓勵員工通過自學、參加專業培訓等途經提高專業技能和質量管理意識,取得的有關培訓或學歷證明文件均記入員工的培訓檔案。
6.5培訓記錄
6.5.1每次培訓結束,包括基礎培訓、崗位培訓、臨時培訓等應由該項目的培訓負責人填寫'培訓記錄'交經理部審查,經理部將'培訓記錄'存入'員工培訓檔案'內負責保存,并根據'培訓記錄'填寫'員工培訓一覽表'。保安員日常素質培訓,可不填寫'員工培訓一覽表'。
6.5.2送外培訓,應將取得的培訓結業證或合格證交經理部認可,并留下復印件存入'員工培訓檔案'。
7支持性文件和質量記錄
7.1'員工培訓一覽表'員工辭工后即作廢
7.2'年度培訓計劃'保存二年
7.3'培訓記錄'保存二年
7.4'員工培訓檔案'員工辭工后即作廢
第10篇 公寓物業經費來源控制：管理費
公寓物業經費來源和控制:管理費
二、管理費的使用范圍
物業管理費的使用范圍各地規定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項目內構成:
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安監控系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。
(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
(5)投購第三者責任保險之支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用。
(7)清潔樓宇內外公共區域及幕墻、墻面之費用。
(8)公共區域植花種草及其養護費用。
(9)儲備金,指物業配套設施的更新費用。
(10)聘請法律、會計等專業人士之費用。
(11)節日裝飾的費用。
(12)管理企業酬金,指管理企業履行管理義務時,全體業戶向其支付的報酬。
(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
(14)公共電視接收系統及維護費用。
(15)其他為公共性服務而發生的合理支出。
三、資金使用原則
物業管理的資金使用是一種動態的過程,有一定的規律可循,政府有關部門通過立法來規范企業資金運行,企業自身必須通過行政、經濟等手段,嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應精打細算,實事求是,調集和使用好各類資金,確保物業管理資金良性循環。
1.民主管理的原則
積極推行民主管理制度,尊重業戶代表和業主委員會的意見,公開服務項目和收費標準,規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務,并實行明碼標價。各類收費應通過契約或協商,并報經物價部門審核或鑒證。作好年度的會計審計,定期向業戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業戶的監督,使管理費的收支、使用、保管處于有監督、制約的良性循環之中。
在實際操作中,物業管理企業籌措維修基金,收取管理服務費,均應有收費的依據,并將其向業戶公開,以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中,對管理酬金的確定,也應讓業戶理解。如發生在年度管理費虧損,需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準,更需按民主管理的原則進行一系列工作。
2.合理公平的原則
由于公寓樓管理所提供服務的性質、特點等與普通商品房不同,收費是由發展商和物業管理企業協商定價,所以在核定各類收費標準時,應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、使用人的利益、既要有利于物業管理企業的價值補償,也要考慮業戶的經濟承受能力。具體收費標準因地制宜,以物業管理服務發生的成本為基礎,結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據物價水平的變化適時進行調整。
'合理',即在物業管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。'公平',即要平等協商、兩廂情愿,委托方和管理方的權利義務相等,雙方都不吃虧。在實際振作中需要注意以下幾點:
(1)管理服務費收取標準應進行科學合理的測算評估,使物業本身得到保值增值,同時兼顧業戶的承受力與物業管理實際水平、服務深度相平衡。
(2)在住宅區內的辦公或商業經營用房,可按原收費標準的150%~200%來征收其管理費,這是因為在物業管理中相應發生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費用也有所增加。
3.專款專用的原則
物業管理的資金運行中必須堅持'專款專用'的原則。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會,均需共同遵循。堅持'專款專用'的原則,一是能規范物業管理企業資金的規范化動作,二是能確保業戶的根本利益不受損害,對業戶、對企業、對國家均有利。
總之,物業管理的資金運行必須按照上述四個原則,結合操作,缺一不可,才能保證物業管理的收費合理、使用得當,并使物業管理企業和業戶雙方滿意,使物業管理服務活動在經濟上得到保證。
第11篇 成都萬科物業管理公司簡介材料
成都萬科物業管理有限公司的簡介
作為萬科物業專業管理機構之一,成都萬科物業始終堅持“全心全意全為您”的服務宗旨,秉承“服務至誠,精益求精,管理規范,進取創新”的質量方針,結合成都當地的人文環境,按專業化、標準化的要求不斷規范內部管理運作。在業務管理上,萬科物業已建立了完善的企業內部運作制度和各項操作流程,人事管理、財務管理及房屋維修資金的管理和使用等各項工作都做到了有章可循。
借鑒集團超前的管理理念和規范化的管理、專業化的服務等諸多管理經驗,公司取得了優良的管理服務業績:
2002年4月,公司被推舉為成都市物業管理協會副會長單位。 2003年7月,在管項目城市花園獲“錦江區十佳衛生住宅小區”稱號。 2003年7月,在管項目城市花園和萬興苑雙雙通過了創市優評審,并分別榮獲“成都市物業管理優秀住宅小區/大廈”稱號。其中城市花園小區還榮獲“四川省物業管理優秀住宅小區”稱號。
2003年11月,公司通過了中國質量認證中心四川評審中心(cqc)開展的iso9001:2000質量管理體系現場審核,并于2004年1月5日正式領取iso9001:2000質量管理體系認證證書。此舉標志著成都物業公司的內部管理工作穩步邁上了一個嶄新的臺階,服務品質得到了進一步提升。
未來,成都萬科物業將繼續堅持以業主的生活為本,秉承“全心全意為您”的服務理念,不斷追求服務創新,營造美好生活氛圍,著力為業主提供更高品質的物業管理專業服務!
第12篇 物業公司行政人力資源部管理范圍
物業公司行政與人力資源部管理范圍
1).擬定公司組織架構、人員編制和中高級管理人員的任免,審定各中心的組織架構和人員編制。
2).負責制訂公司部門副經理(含)級以上人員的《崗位任職要求》。
3).擬定員工的工資標準及管理辦法。
4).負責管理權限范圍內人員招聘、解聘各環節的工作。
5).按國家有關勞動政策、法律、法規處理各類勞動人事方面的問題。
6).對員工執行公司各項規章制度的情況進行監督、檢查。
7).擬定員工勞保福利標準,并負責具體實施。
8).按時統計、填報各類人事勞動報表。
9).按管理權限對員工的人事及行為檔案進行管理。
10).嚴格按照《員工手冊》的有關規定做好員工的獎懲工作。
11).負責處理行政日常業務,收發電傳、傳真及文件的拆封、編號、登記、分送、承辦、催辦、歸檔等工作。
12).負責公司公章使用的審核及管理。
13).協助公司領導處理日常事務性工作,負責公司內部協調及對外聯絡工作。
14).負責公司文書原件和各部門檔案編目的收集和統一管理,按有關規定對檔案進行分類、立卷、保管、借閱等。
15).依據總部培訓大綱制定公司年度、月度培訓計劃并有效落實。
16).根據公司整體形象設計、制定員工制服及工作牌式樣并組織制作。
17).負責組織公司各部門和各物管中心對危險源進行識別、登記、匯總和風險評價、控制措施及更新工作。
18).負責組織公司各部門和各物管中心對法律法規進行評審、更新和培訓工作。
19).負責公司職業健康安全衛生方面的管理和協調工作。
20).完成上級領導交辦的其它工作。
21).完成本部門的管理目標:
新員工入職培訓率達99%
特殊工種持證上崗率達99%
固體廢棄物品分類處理
確保員工每年度體檢一次
確保交納國家規定的職工各項保險費用為100%
確保場所人員無重傷以上事故
