綠景物業項目工程設備設施管理綜合要求
物業項目工程設備設施管理綜合要求
工程管理部門擔負著物業項目設備設施的使用、運行、養護、維修等工作,并確保設備設施的正常、安全、經濟地運行。
一.工程管理部門職責為:
1.確保設備設施處于良好的運行狀態。負責設備設施的使用、檢查、保養、維修(含應急搶修)等。
2.負責工程資料的建檔與管理。
3.提供其它委托修理等服務。
二.保證設備運行,滿足正常運行需要
根據物業管理區域設備設施配備及客戶入駐情況,為保證客戶的日常工作需要,對設備的準時開啟和關閉按照有關的規定進行嚴格的管理,保障水、電、暖通等按時正常供應
三.設備設施的使用、保養及維修
為合理有效地使用各類設備,追求設備最經濟的壽命周期、最合理的費用成本及最佳的設備綜合性能,設備管理工作必須達到:
1.管好-設備設施完好率達到98%。各類附件、儀器儀表、安全防護等裝置完好無缺,達到正常使用要求。無'跑、冒、滴、漏'現象。
2.用好-按操作規程或要求進行工作,嚴禁設備帶故障工作或超負荷運行。
3.養好-做好日常及定期清潔、潤滑、緊固、調整、修復等保養工作。
4.員工應做到:
(1)會使用-對設備的原理、結構、功能、使用(控制)范圍清楚,使用方法熟練。
(2)會保養-精心養護、善于保養,發現問題及時處理。
(3)會檢查-熟悉設備的正常運行狀況,隨時觀察(看、聽、聞、摸或借助儀器工具等)設備運行狀態。
(4)會維修-準確判斷故障原因,掌握維修操作方法,徹底排除設備的各種故障。
四.設備保養與維修的關系:
1.應以'養'為主,以'修'為輔,平時加強主動保養才能最大限度地減少設備故障后的被動維修。
2.維修又應以計劃為主,預防第一、重在平時(日常或定期巡檢、維修)。
3.設備設施的維修工作分類見下圖所示;
日常維修 巡檢、報修
預防性維修
計劃內維修定期檢修
改良性維修完善、改造、更新
維修
應急維修
計劃外維修
接受委托維修服務
4.設備設施的巡視檢查
設備設施巡視檢查是設備管理的重要內容之一,應定期或不定期進行。定期巡檢又分為日檢、月檢、年檢,不定期的巡檢可根據需要臨時安排進行。巡視的目的在于及時發現問題并解決問題,消除隱患。每次巡檢均要有詳細記錄。
五.建立設備運行及維保制度,明確操作規程
建立健全設備的運行操作規程、安全制度、維保要求及計劃,設備運行人員的崗位責任制度、交接班制度等。工程管理人員要對設備進行普查,掌握設備技術狀態,落實維保計劃。定期巡檢或測試重要設備(如:加強配電房高低壓供配電設備在每年雷雨季節前的檢修測試工作),以確保設備的安全運行。
六.設備運行值班
根據實際需要及有關規定,安排設備運行值班。如:高低壓配電室應二十四小時值班;中央空調運行期間安排專人值班操作。
七.工程技術資料檔案管理
應將設備設施的技術圖紙資料,驗收記錄和相關文件、維修保養記錄等收集、整理、歸檔。根據資料及時準確填寫設備臺帳等。
八.二次裝修管理
1.為了大樓(大廈)整體要求及避免對其他客戶的影響,對客戶租賃(自用)物業的二次裝修須進行管理和監督,要求裝修符合建筑、設備、環境、消防、衛生等有關規定(此項管理與服務清潔部門、保安部門共同執行)。
2.二次裝修的管理包括:受理裝修申請、確定裝修公司后,應向工程部門提供裝修公司資質證書(復印件)及裝修圖紙等資料,并予審核,若不符合國家有關規定,應修改后重新審核。簽署裝修及安全責任協議書等。此外,根據需要還須申報消防、衛生防疫等部門批準。
3.裝修施工期間加強現場監督檢查,裝修工程結束需驗收或整改,驗收通過后需將驗收記錄、工程圖紙資料等存檔。
九.空置房屋管理
對尚未交付使用的空置房屋,為保證空置單元完好,達到可隨時交付要求,平時仍需要對其加強管理。
定期巡查空置房屋,記錄狀態,發現問題及時整改,保證空置房屋設備設施能隨時投入交付使用。
十.報修及應急搶修
設備設施運行使用中,往往會出現各種故障或其它不正常情況,工程部門須迅速排除故障、修復設備,恢復正常使用功能。
接到報修后一般在15分鐘內到達現場,報修工作需填寫《報修單》,修復后客戶驗收簽字(包括所用材料)。
若遇搶修或重大事故報修,相關維修人員應迅速到達現場,同時報工程部門經理及管理處和總經理室。必要時,由總經理室組織有關部門采取應急措施。
十一.委托服務
客戶單元內自用設備需委托管理處維修或安裝(小型)時,需填寫《 委托服務單》,由工程部門指派專業人員完成。此項服務屬有償服務,維修(安裝)的人工材料費用均在《 委托服務單》中填寫,請用戶驗收簽字確認。
十二.機房管理
制定機房管理制度,定人定期清掃機房。確保所管機房的環境整潔、通道暢通、無積水、無積灰、無雜物、無鼠害、無'跑、冒、滴、漏';主要機組和附屬設備無積灰、無銹蝕、運行良好、標識清楚、安全防護裝置齊全。
十三.安全管理
1.設備安全防護裝置及消防設施齊全無缺。供配電設備要定期進行預防性試驗及接地安全檢查,定期檢查事故隱患并及時整改。設備機房內嚴禁抽煙,各種動火、動電操作須按照有關規定進行。易燃易爆物品要統一存放在危險品倉庫內。
2.
特種作業人員必須持證上崗。相關人員必須熟知并掌握設備的安全操作規程。對新進人員應進行'三級'安全教育(公司、部門、班組),對安全事故的處理,必須做到'三不放過'(事故原因沒有查明不放過、整改措施不落實不放過、員工未受到教育不放過)。
十四.節能降耗
