第1篇 小區物業維修電工安全操作規程
1.目的
規范維修電工的操作,確保人員和設備安全。
2.適用范圍
適用于維修電工的維修、操作管理
3.內容
3.1維修電工必須持有國家地區勞動行政部門或國務院主管部門勞資機構規定驗印的電工技術等級證書及相應的操作證,并經體檢合格后方能獨立上崗工作。
3.2檢修時必須兩人以上,同時檢查工具、儀表和防護用品是否完好。
3.3 電氣設備未經驗電,一律視為有電,不準用手觸及,任何情況下必須有二人在場方能進行電氣檢修工作。
3.4電氣設備在運轉中,不準進行拆裝檢修,必須停電切斷電源,取下熔斷器,妥善作好安全措施,掛上警告牌,并驗明無電后才能施工。
3.5禁止帶電操作。必須帶電操作時,要穿長袖衣服、絕緣鞋,戴工作帽,站在絕緣良好的位置上,任何時候只允許接觸一根帶電電線。
3.6在帶電設備附近工作時,應嚴格保持必要的安全距離,設置臨時遮攔,懸掛警告牌,并由專人監護,施工中應使用手柄等部位絕緣情況良好的工器具,嚴禁使用鋼卷尺。
3.7登高操作應遵守高空作業安全操作規程,必須穿戴好個人防護用品、安全帶和安全帽,登高器必須有防護措施,上下傳遞物件嚴禁拋擲。
3.8臨時工作中斷后或每班開始工作前,都必須重新檢查確認已斷開電源,并驗明無電。
3.9每次維修結束時,必須清點所帶工具、零件,以防遺失和留在設備內造成事故。
3.10由專業檢修人員修理電氣設備或其帶動的機械時,維修電工要進行登記,并注明停電時間。完工后要作好交待,共同檢查,然后方可送電,并登記送電時間。
3.11電氣設備發生火災時,要立刻切斷電源,并使用四氯化碳或co2、1211滅火器滅火,嚴禁用水來滅火。
4.記錄
無。
5.附件
無。
第2篇 物業小區發電機運行檢查工作規程制度
物業小區發電機運行檢查工作規程
1.0目的
密切監視發電機運行,保障發電機處于良好的運行狀態,確保發電機輸出穩定正常的電壓,為顧客提供必要的應急電源。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業小區的發電機組。
3.0職責
3.1工程部主管負責發電機組運行的組織和督導工作。
3.2工程部領班負責發電機組運行的實施和檢查工作。
3.3工程部技工負責發電機組運行的實施、巡查和記錄工作。
4.0工作程序
4.1開機前的檢查工作
4.1.1斷開發電機組的自動空氣開關,把發電機控制屏上的選擇開關置于'停止'位置。
4.1.2檢查潤滑機油油位在正常刻度位置,不能過高,更不能過低。
4.1.3檢查冷卻水箱中的水位,水位應在散熱水箱蓋下50毫米位置。
4.1.4確定油箱中有足夠的燃油,以及燃油系統管路無滲漏,并且到引擎的管路暢通。
4.1.5檢查蓄電池的端電壓應是dc24v,檢查控制面板上是否有警告符號指示。
4.2手動啟動
4.2.1將控制屏上的選擇開關置于'停止'位置。
4.2.2當市電停止時,拉下配電房市電聯絡開關。當試驗發電機時,斷開發電機的自動空氣開關。
4.2.3打開送電機(未與發電機聯動的)
4.2.4將控制屏上選擇開關置于'手動'位置,發電機組將啟動發電。
4.3自動啟動
將控制屏上的選擇開關置于'自動'位置,當市電停電或將配電房市電聯絡開關斷開時,發電機將自動啟動發電。當市電停柴油發電機應急供電時,值班電工應密切監視運行情況,并每隔1小時進行一次運行記錄,行情況填寫于《發電機組運行記錄表》。
4.4停機
4.4.1自動狀態下的停機
當市電恢復正常后,電源輸出到發電機房應急電源配電柜上,工作電源(市電電源)'斷路器'自動合閘,聯鎖應急電源'斷路器'分閘,柴油發電機空載運轉三分鐘后自動停止。
4.4.2手動狀態下的停機
4.4.2.1先切斷后端負載,再斷開發電機自動空氣開關。
4.4.2.2發電機空載運轉3-5分鐘后,把發電機控制屏上的轉換開關置于'停止'位置。
4.4.2.3關閉送風機(未與發電機聯動的)
4.4.2.4檢查一切正常后,將發電機控制屏上的選擇開關置于'自動'位置,合上發電機自動空氣開關。
4.6運行操作檢查事項
4.6.1首次啟動或在更換機油或機油濾清器后啟動發電機時,應在發電機運轉數分鐘后停止并等待15分鐘,待機油回到機油盤中后,再次檢查發電機機油平面,如不夠予以添加,使滑機油油位在正常刻度位置。
4.6.2發電機與變壓器嚴禁同時運行。發電機嚴禁向市電反送電(并車)。
4.6.3事故母線上的電氣聯鎖與機械閉鎖不得隨便調整。
4.6.4排煙顏色是否正常,是否有漏油(機油、柴油)、漏水現象。
4.6.5機油壓力冷卻水溫是否正常。
4.6.6頻率偏差是否較大。
4.7發電機巡視檢查
4.7.1巡視檢查每小時一次,遇有異常情況應增加巡視次數。
4.7.2巡視機油、燃油是否充足。
4.7.3巡視蓄電池電壓、電能液是否充足,外觀有無銹蝕、積水。
4.7.4巡視冷卻水是否充足。
4.7.5巡視油箱、水箱機身有無滲透漏,傳動皮帶是否正常。
4.7.6巡視控制面板顯示是否正常,有無報警信號,處于正確位置。
第3篇 某物業小區工程部親情服務操作規程
物業小區工程部親情服務操作規程
一、有償服務:
1、接到客戶報候電話或物業部通知后,即到現場處理。
2、到客戶門口,按門鈴、講明來意、待客戶同意后,才能入戶。
3、入戶時,穿上鞋套,主動微笑,并向業主講:“您好,我是工程部員工,是來處理報修的故障,請問故障點在哪里”。
4、待明確故障點后,即檢查并馬上進行修復。工作時注意噪音控制,減輕對業主的干擾。
5、要停水、停電工作時,維修人員要向業主耐心解釋,待業主同意后才能工作。
6、如需要換材料的,維修人員要向業主耐心解釋材料不能再使用的原因,材料應由業主提供,若業主不能提供時,可由工程部暫時提供,但材料費用要由業主支付。
7、完成工作后,請用戶驗收,并請用戶在維修服務單上簽名確認。
8、清理好現場,向業主道別:“如有需要維修服務,歡迎來電!”
二、無償服務:
1、配合開展對業主的親情服務,工程部每兩個月為業主免費檢查和測試煤氣的安全使用。
2、提前一天,與業主聯系好,確定次日上門服務。
3、到業主門口先按門鈴,講明來意,待業主同意后,才能入戶。
4、入戶時,穿著鞋套,面帶微笑,向業主解釋:“**先生/小姐您好,我是工程部員工,是來幫您檢查和測試煤氣。”
5、工作進行中,需要移動物品,要待業主同意后才能搬動,過程中要細心。
6、工作完成后,要還原搬運過的物品,并請用戶在維修服務單簽名確認。
7、清理好現場,向業主打招呼:“您好,煤氣檢查已完成,可安全使用煤氣。”然后向業主道別。
三、對業主、客人親情服務用語要求:
a)遇到業主、客人要面帶微笑、站立服務,員工應先開口、主動問好打招呼,稱呼要得當。對于熟悉業主的姓氏要稱呼客人姓氏。例如早上見到業主應主動稱呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上見到業主主動稱呼周先生晚上好、王小姐晚上好。
b)與客人對話時宜保持1米左右的距離,要注意使用親情禮貌用語,注意“請”字當頭,“謝”字不離口,表現對業主客人的尊重。
c)對業主的話要全神貫注用心傾聽,眼睛要望著客人面部,要等客人把話說完,不要打斷客人的談話,客人與你談話時不要有任何煩躁的表示,要停下手中的工作,眼望對方,面帶笑容,要有所應。
d)對客人的問詢應圓滿答復,若遇“不知道、不清楚”的事應查找有關資料或請示領導盡量答復客人,絕對不能以“不知道”,不清楚“作回答。回答問題要負責任,不能不懂裝懂,胡亂作答。
e)說話時,特別是業主、客人要求我們服務,我們從言語要體現出樂意為客人服務。不要表現出厭煩、冷漠,應說:“好的,我馬上就來”,千萬不能說:“你怎么這么哆嗦,你沒看見,我忙著呀”。如果不屬自己服務范圍,不可以講“不知道”或“你自己去找**部門”等話語來答復業主,一定要先承諾業主,然后通知物業助理,由物業助理再通知相應部門去落實處理。
f)與業主對話時,如遇另一業主有事,應點頭示意打招呼;或請客人稍等,不能視而不見,無所表示,冷落業主,同時盡快結束談話,招呼業主客人如時間較長,應說“對不起,讓你久等了”,不能一聲不響就開始工作。
g)當業主提出的某項服務要求我們一時滿足不了時,應主動向客人講清原因,并向客人表示歉意,同時要給客人一個解決問題的建議或主動協助聯系解決。要讓業主感到,雖然問題一時沒解決,但卻受到重視,并得到了應有的幫助。
h)原則性、較敏感的問題上,態度要明確,但說話方式要婉轉、靈活,既不違反公司規定,也要維護業主的自尊心,切忌使用質問式、懷疑式、命令式,要使用詢問式、請求式、商量式、解釋式的說話方式。
①詢問式。如“請問――――”
②請求式。如“請你協助我們”
③商量式。如“你看這樣好不好”
④解釋式。如“這種情況,公司的規定是這樣的”
四、對于業主的困難,要表示關心、同情和理解,并盡力想辦法解決。若遇某問題與顧客有爭議,可婉轉解釋或請上級處理,切不可與顧客爭吵。另外,在對為主服務中還切記以下幾點:
(1)三人以上對話,要用互相都懂的語言。
(2)不得模仿他人的語言、聲調和談話。
(3)不得聚堆閑聊、大聲講、大聲笑、高聲喧嘩。
(4)不高聲呼喊另一個人。
(5)不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。
⑹不講過分的玩笑。
(7)不講有損公司形象的語言。
第4篇 物業小區趣味健身運動會競賽規程
物業公司小區趣味健身運動會競賽規程
一、活動目的:
新學年學校提出了建設五個校園的發展目標,我后勤服務總公司以開展趣味運動會的方式積極響應,這也有利于展示員工的精神風貌,增加各級員工之間的凝聚力,加強各部門間的團隊合作與交流,營造一個健康、衛生、團結、友愛的和諧工作環境。
二、活動時間:
三、活動地點:
學校操場或者明德廣場
四、參賽單位
以后勤服務總公司下屬各部門為單位組隊參賽。
五、比賽項目
(一)表演賽:
隊列表演
(二)集體賽:
運送皮球接力賽 跳大繩 兩人三足接力賽
拔河比賽
(三)個人賽:
扎拖把比賽 乒乓球競速賽
六、報名方式:
1、趣味運動會三大原則:公平、公正、自愿。
2、各部門做好宣傳與動員工作,并將報名人員于____之前統一上報總公司。
3、規程后附《后勤服務總公司趣味健身運動會報名表》
七、比賽項目及其規則
(一)、表演賽:
物管中心保安員隊列訓練表。
領隊人:z。表演內容包括左右轉、齊步走、車輛指揮等。
(二)、集體賽:
1、運送皮球接力賽
(1)每部門5名選手,每組4個部門進行比賽。比賽距離為10米,開始后用雙腿夾住皮球或走或跳,抵達終點線后將皮球投進桶內,第二名選手再從起點出發接力。
注:a、運送皮球期間皮球落地后必須撿起夾住從皮球掉落點重新出發
b、投球失敗后必須將球撿起在終點線處重新投放
c、先將皮球投放完的隊伍獲勝
(2)裁判:zz
2、跳大繩
(1)每個部門5名選手。3個人跳繩,2個人搖繩,3分鐘內跳的最多的隊伍獲勝。
(2)裁判:zz
3、兩人三足接力賽
(1)每個部門8名選手(即4組),每次4個部門進行比賽。比賽距離為20米,起點終點各2組選手接力。
a、比賽開始后每部門的第一組出發,將接力棒交給本部門的第二組,依此類推,第四組先到終點的部門獲勝。
b、接力棒掉落必須先撿起接力棒再接力。
c、綁腿繩松開的必須先將繩子綁好再接力。
(2)裁判:zz
4、拔河比賽
(1)每個部門12名選手(女選手不得少于三名)
(2)裁判:zz
(三)個人賽:
1、扎拖把比賽
(1)每人一個拆開的拖把,在規定的時間內(5分鐘)先扎好的獲勝,要求質量過關。
(2)裁判:zz
2、乒乓球20米競速賽
(1)從起點出發,一邊走一邊顛球,先到終點者獲勝。中間乒乓球掉落須撿起后再比賽。
(2)裁判:zz
八、本次比賽由后勤服務總公司主辦,物管中心承辦。
九、本規程未盡事宜,另行通知。
十、本規程解釋權和修改權屬總公司辦公室。
第5篇 小區物業日常報修規程-2
小區物業日常報修規程2
1目的
為規范日常保修程序,提高維修效率,特制定本規程。
2適用范圍
適用于公司所轄物業內業主委托和管理處報修的處理。
3職責
3.1小區維修組負責報修事項的維修。
3.2小區管理處負責維修結果的驗證,以及對業主委托維修項目的回訪。
4操作規程
4.1維修類別
4.1.1維修類別分急修、小修、大修三種。急修要求維修工在接到報修15分鐘內趕到現場,8小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對報修人做出合理解釋,做出限時承諾。小修要求2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。中修、大修要求在一周內有答復,中修和大修工程必須有明確的計劃,對維修項目、費用、時間等做出明確安排。
4.1.2急修
凡符合以下條件的屬于急修:
a)水管迸裂或破損;
b)下水管道阻塞導致污水外溢;
c)電路故障,存在觸電危險或漏電現象;
d)生活水泵,電梯故障;
e)熱水管路迸裂或破損等。
4.1.3小修
4.1.3.1凡以及時修復小損小壞,保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程為小修工程。如墻體裂縫修補,管路、電路小型調整等。
4.1.3.2小修工程的綜合年均費用為所管房屋現時造價的1%以下。
4.1.4中修
需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房的規模和結構的工程為中修工
4.1.4.1程。
4.1.4.2中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下。
4.1.5大修
4.1.5.1需牽動或拆換部分主體構件,但不需全部拆除的工程為大修工程。
4.1.5.2大修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上。
4.1.6根據報修人的不同,維修類別可分為'業主委托維修'和'管理處委托維修',分別按以下流程進行處理。(流程圖附后)
4.2業主委托維修
4.2.1業主向管理處電話或口頭報修,管理處應予以記錄、約定維修時間,并填寫'維修單'。'維修單'一式兩聯,一聯存底,一聯報維修組維修。維修單上應注明業主報修時間、內容、維修類別以及約定時間。
4.2.2維修組收到維修單后派員維修,并同時填寫'有償/委托服務聯系單'。
4.2.3上門維修時應注意禮節禮貌、服務規范。(詳見《上門維修服務規范》)
4.2.4維修完畢后維修人員應在維修單上填寫維修時間、耗用材料等內容,并請業主在'有償/委托服務聯系單'上簽字驗收。
4.2.5維修人員憑'有償/委托服務聯系單'報請管理處管理員驗收。管理員應對業主進行回訪,報修項目雖修復但業主對服務態度不滿意的應在維修單上注明。
4.2.6維修延時的由維修人在'維修單'上注明延時原因。未能修復的,維修組應做返工處理。
4.3管理處委托維修
4.3.1公共設施設備發生損壞、故障或異常,管理處應及時填寫'維修單'報修。'維修單'一式兩聯,一聯存底,一聯報維修組維修。維修單上應注明報修時間、內容、維修類別。
4.3.2維修組收到維修單后派員維修,維修完畢后,維修人員將維修時間、耗用材料等填寫在'維修單'上,請管理處進行簽字驗收。
4.3.3維修延時的由維修人在'維修單'上注明延時原因。未能修復的,維修組應做返工處理。
4.3.4維修組憑'維修單'對所用的材料進行核銷。
4.3.5維修組主管每月對'維修單'進行匯總統計,并以此作為考核的依據。
4.4注意事項
4.4.1如遇特殊情況,需要立即維修,管理處可用電話直接報修,待維修結束后補發'維修單'并簽字驗收。
4.4.2在維修中因無零備件而導致無法修復時,維修組應與管理處及時聯系,說明原因,并申請緊急采購。
4.4.3當日無法修復的項目,維修組應與管理處聯系,并說明原因,做出限時承諾。
4.4.4如所報維修項目屬大中修項目,維修組應立即報維修中心和工程技術部,按《共用設施設備大中修管理規程》實施。
5報修流程圖
5.1業主委托維修流程圖
業主口頭或電話報修
管理處填寫'維修單'
維修單送達維修組
維修組填寫有償/委托服務聯系單并派員維修
維修工按維修單維修
業主簽字驗收
管理處回訪、簽字驗收
管理處銷單,維修組匯總
5.2管理處委托維修流程圖
管理處填寫'維修單'
維修單送達維修組
維修組派員維修
維修工按維修單維修
管理處簽字驗收
管理處銷單,維修組匯總
6記錄
《維修單》
《有償/委托服務聯系單》
第6篇 小區物業維修電工安全操作規程制度
小區物業維修電工安全操作規程
1.目的
規范維修電工的操作,確保人員和設備安全。
2.適用范圍
適用于維修電工的維修、操作管理
3.內容
3.1維修電工必須持有國家地區勞動行政部門或國務院主管部門勞資機構規定驗印的電工技術等級證書及相應的操作證,并經體檢合格后方能獨立上崗工作。
3.2檢修時必須兩人以上,同時檢查工具、儀表和防護用品是否完好。
3.3 電氣設備未經驗電,一律視為有電,不準用手觸及,任何情況下必須有二人在場方能進行電氣檢修工作。
3.4電氣設備在運轉中,不準進行拆裝檢修,必須停電切斷電源,取下熔斷器,妥善作好安全措施,掛上警告牌,并驗明無電后才能施工。
3.5禁止帶電操作。必須帶電操作時,要穿長袖衣服、絕緣鞋,戴工作帽,站在絕緣良好的位置上,任何時候只允許接觸一根帶電電線。
3.6在帶電設備附近工作時,應嚴格保持必要的安全距離,設置臨時遮攔,懸掛警告牌,并由專人監護,施工中應使用手柄等部位絕緣情況良好的工器具,嚴禁使用鋼卷尺。
3.7登高操作應遵守高空作業安全操作規程,必須穿戴好個人防護用品、安全帶和安全帽,登高器必須有防護措施,上下傳遞物件嚴禁拋擲。
3.8臨時工作中斷后或每班開始工作前,都必須重新檢查確認已斷開電源,并驗明無電。
3.9每次維修結束時,必須清點所帶工具、零件,以防遺失和留在設備內造成事故。
3.10由專業檢修人員修理電氣設備或其帶動的機械時,維修電工要進行登記,并注明停電時間。完工后要作好交待,共同檢查,然后方可送電,并登記送電時間。
3.11電氣設備發生火災時,要立刻切斷電源,并使用四氯化碳或co2、1211滅火器滅火,嚴禁用水來滅火。
4.記錄
無。
5.附件
無。
第7篇 小區物業保安隊交接班管理作業規程怎么寫
小區物業保安隊交接班管理標準作業規程
1.0目的規范保安隊各崗位交接班工作,確保工作交接清楚,責任明確。
2. 0適用范圍適用于住宅小區內保安各崗位每天每班次的交接工作。
3. 0職責3.1保安隊隊長/當值分隊長負責交接班工作的講評、指示及檢查工作。
3. 2當值班組長負責所轄班組的交接班工作。
3. 3當值保安員負責具體的工作交接。
4.0程序要點
4.1保安隊分隊長每周星期四前編制完成下周《保安隊崗位安排表》,報隊長經理審批,全體保安員依據《保安隊崗位安排表》進行當值。
4.2接班前集合。
4.2.1 嚴格執行《管理處員工服務管理標準作業規程》的有關規定,不符合該規程中儀容儀表要求的不準上崗。
4.2.2 所有接班人員應于接班前15分鐘到達指定地點集合:注意自身形象,不得相互追逐、打鬧;
保持站立姿勢,不得蹲坐。
4.2.3 整理著裝,當值班長按《管理處員工服務管理標準作業規程》的有關規定檢查員工著裝。
4.2.4 當值分隊長集合隊伍,點名。
4.2.5 保安隊隊長下達工作指令,交待有關工作注意事項。
4.2.6 集合過程中根據當班的工作安排情況決定集合時間長短(集合隊行按
18、
17、
16、
1、2、3、
4、
5、6好樓為第一列。
8、
9、
10、
11、
12、
13、
14、15為第二列。
巡邏為第三列。
接班時按集合隊行的順序變換方向,向右轉成縱隊,向接班人員崗位成縱隊前去接班)。
4.3接班。
4.3.1 所有當值人員提前5分鐘趕到各自崗位進行崗位交接工作。
4.3.2 交接班人員相互敬禮并間好。
4.3.3 接班人員清點崗位上所有公物,如:對講機、滅火器、水瓶等,如發現損壞、缺遺應立即向分隊長提出,并要求上一班當值人員說明物品去向及做好記錄。
4.3.4 認真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況,如有需要繼續跟進的工作應記錄以便跟進。
4.3.5 檢查區域內有無異常情況,在上一班當值保安員的帶領下,系統地檢查責任區域內的工作情況,如發現有異常則要求上一班當值人員做出解釋,并通知分隊長前來處理及做好記錄。
4.3.6 交接雙方在確認無誤后在上一班值班記錄本上簽名,并開始接崗值勤。
4.4交班。
4.4.1各崗位在交班前30分鐘需進行崗位清潔工作:保持地面無明顯積塵,無煙頭、紙屑、果皮等雜物,無痰跡;
滅火器排放整齊表面無積塵,電風扇表面無污垢、整潔光亮,掛鐘鏡面干凈無積塵,門窗無積塵,墻面無腳印,天花無蜘蛛網。
c)公物擺放整齊有序,桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。
4.4.2認真做好值班記錄,收集整理好相關的工作證據。
4.4.3在接班人員到達崗位時,主動向對方敬禮并問好。
4.4.4 將未完成的工作如實向接班人員交待清楚。
4.4.5 帶領接班人員系統地檢查責任區域內的工作情況。
4.4.6 互相簽名后,方可離崗,并及時趕往集合地點。
4.5交班后集合。
4.5.1 當值分隊長在全部崗位交接清楚后集合隊伍、清點人數。
4.5.2 各區域的分隊長對區域值班情況進行講評工作。
4.5.3 當值分隊長講評本班次的整體工作表現,批評或指出不足,提出改正措施或意見。
4.5.4 解散隊伍。
4.5.5 當值人員用膳時間為30分鐘。
4.5.6 具體的交接按本規程
4.2款執行。
4.5.7 值班記錄本不得撕頁,記錄不得涂改,記錄不得用圓珠筆、鉛筆填寫,記錄本用完后即收回保安隊統一保管,保存期1年以上。
4.5.8 分隊長在上崗后1小時內(除特殊情況外),巡視所轄區域所有崗位情況,并在值班記錄本上簽名。
5.0記錄
5.1《保安隊值班記錄表》。
6. 0相關支持文件
6.1《管理處員工服務管理標準作業規程》。
第8篇 物業小區保安督察巡檢工作規程制度
物業小區保安督察巡檢工作規
一、目的:
督察巡檢其目的是加強物業公司保安隊伍作風紀律,崗位正規化建設,在各物業小區樹立一支'文明之師威武之師'保安新形象。
二、適用范圍:
適用于公司各小區保安隊的各項工作檢查。
三、督察隊職責:
1、公司及部門領導負責巡檢組織安排,監察巡檢過程的合理性,有效性,并對督察隊員工作質量進行考評;
2、各小區管理處主任或保安隊長協助負責巡檢分工記錄工作
3、專職督察隊員負責督察工作實施,處理結果,統計、反饋、跟蹤工作。
四、巡查管理辦法:
1、巡檢的組織:專職督察隊由4-5人組成,由專職成員李知勛,周清文,司機兼職,公司領導,各小區保安隊長或管理處主任輪流協助執行。
2、巡檢時間:每月不少于10-12次,每周不少于2-3次,不定期,不定時進行。
3、巡檢內容:(見附表1)
a查崗查哨
b安全防范
c消防管理
d車輛檢查
e儀表儀容
f衛生檢查
4、巡查的方法
a采取隨時檢查的方法
b查看各類值班登記表的填寫
c采取眼看,耳聽等感覺行為的查看辦法
5、執行巡檢人員須及時填寫巡檢記錄表(附表2)
五、巡查結果的處理
1、檢查違規處理
(1)、巡查過程中,發現有違章值勤人員犯一般過失的給予當場批評指正,對當事人2次犯同類一般性過失的,按相應扣款辦法處理。
(2)、值勤人員值勤時犯了嚴重過失的,按保安大隊制定的保安違規扣款細則(附表3)進行處理。
(3)、巡查人員填寫回執條(附表4)對違規隊員所違反的那一條由當班班長負責簽收,由班長轉交管理處隊長、主任結合違規人員日常工作的表現進行處理。
2、巡查人員在巡查各小區處理問題武斷造成其他負面影響,由公司領導給予從重從嚴處理。
3、巡查結束后,對不合格的服務當場反饋給當值負責人,說明違規具體的原因,指明正確的改進方法,并協同研究應采取的糾正和預防措施。
4、巡檢情況須及時以書面形式呈交主管部門(服務質量管理部,保安大隊)主管部門對巡檢情況進行匯總,然后以簡報形式向各管理處通報,及時糾正和預防,杜絕類似的問題在其它小區發生。
5、主管部門對于巡檢中發現帶有普遍性的不合格項,必須對其進行糾正,作出預防措施報告,向公司分管領導匯報,經審核后通知各管理處執行。
六、文件和記錄
1、巡查匯總表
2、巡檢記錄表
3、保安違規扣款細則
4、保安違規回執條
編制審核
批準生效日期
第9篇 物業小區房屋天面清潔規程制度
物業小區房屋天面的清潔規程
一、目的:保證房屋天面的清潔。
二、適用范圍:本公司管轄小區房屋天面的清潔作業
三、職責:責任保潔員應按清潔頻率定期做好房屋天面的清潔工作。
四、相關文件:
五、操作規程:
1.作業程序
1)備梯子一個,編織袋一只,掃把、垃圾鏟各一把,鐵桿一條。
2)將梯子放穩,人沿梯子爬上天面,先將天面的垃圾打掃清理裝入編織袋,將袋提下倒入垃圾桶內,將較大的雜物下放并搬運上垃圾車。
2.工作標準
1)每周清掃1次。
2)目視天面:無垃圾、無積水、無青苔,無雜物。
3.注意事項
1)梯子必須放穩,清潔人員上下時應注意安全。
2)雜物、垃圾袋和工具不要往下丟,以免砸傷行人,損壞工具。
六、相關記錄:清潔記錄表
第10篇 小區物業客戶管理管理費規程
小區物業客戶管理之管理費
管理費標準及收繳規定
為保障住戶在本物業的長遠利益,以達到投資保值和升值的效果,因此各業主/住戶亦需要承擔本物業之保養、維修及日常管理開支等費用,按時交納管理費。
1 費用標準的核定:
1.1 根據政府物業管理服務收費指導標準、物業及配套設施的檔次、服務標準,結合當地物業管理服務收費行情,進行合理收費。
2 費用使用:
2.1 管理費主要用以支付下列各項之費用:
1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3)物業管理區域清潔衛生費用;
4)物業管理區域綠化養護費用;
5)物業管理區域秩序維護費用;
6)辦公費用;
7)物業管理企業固定資產折舊;
8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9)經業主同意的其它費用。
3 現行之管理費金額可隨日后實際開支而調整,調整前會先通告各住戶,并經業主委員會批準或物價部門批準。
4 交費辦法:
4.1 住戶入伙前必須到物業管理公司指定的銀行開辦存折,日后一切費用均由銀行代收,除入伙期間到物業公司交費外。
4.2 住戶入伙后,應每月按規定繳交管理費和水、電及其他有關費用,財務部每月月底將住戶本月發生的費用通知單輸出并由客服部安排送達住戶,住戶須在次月十日前將費用存入指定的銀行繳清費用。
4.3 如在交款期內未收到住戶的付款,物業管理公司將采取有效的措施來催促住戶繳款,并從逾期之日起按所欠費用每天千分之三計收違約金。
4.4 住戶如對交款通知單所列金額有異議,可在交款期的前五天與物業管理公司聯系,但不可借故拖延付款。如屬技術問題,短時間無法解決,應經物業管理公司確認同意,可以延期。
4.5 各項繳交費用以銀行回單到達物業管理公司為準,到達后住戶可向物業管理公司索取財務票據。
第11篇 小區大廈物業管理達標創優標準作業規程
小區(大廈)物業管理達標創優標準作業規程
1.0目的
規范住宅小區(大廈)物業管理達標創優工作,確保創優達標工作完善有效。
2.0適用范圍
適用于物業管理公司創優達標工作。
3.0職責
3.1公司總經理負責達標創優工作的組織、監控。
3.2公司分管副總經理和管理處經理具體負責組織實施達標創優工作。
3.3管理處和公司機關各部門負責依照本規程進行達標創優工作的具體作業。
4.0程序要點
4.1物業管理“達標創優”簡介
4.1.1“國家級物業管理優秀小區/大廈工業區”達標評比:是由國家建設部每年組織的全國物業管理達標考評分為90分(百分制),參加評比的小區/大廈/工業區由各省建委或物業管理主管部門推薦考評合格后(90分)可榮獲由建設部頒發的“全國城市物業管理優秀小區/大廈1t_業區”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業管理優秀示范小區/大廈工業區”稱號)。達標后由建設部每兩年復查一次,復查合格后可繼續保持“國優”稱號。
4.4.2“省級物業管理優秀小區/大廈/工業區達標評比”:是由各省建委每年組織的全省范圍物業管理優秀小區/大廈/工業區評比。考評達標分數一般為85分,參加考評的小區/大廈/工業區由省內各城市推薦。考評合格后,可榮獲省級“城市物業管理優秀小區/大廈/工業區”稱號。達標后由各省建委每兩年復查一次,合格可繼續保持“省優”稱號。
4.1.3“市級物業管理優秀小區/大廈/工業區達標評比”:是由國內各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業管理優秀小區/大廈/工業區評比。參加考評的小區/大廈it業區達標后可榮獲市級“物業管理優秀小區/大廈/工業區”榮譽稱號。
4.1.4“區級物業管理優秀小區/大廈/工業區達標評比”:是由各主要城市的各區級住宅主管部門舉行的全區物業管理優秀小區/大廈/工業區評比。參加考評的小區/大廈/工業區達標后可榮獲區級“物業管理優秀小區/大廈/工業區”榮譽稱號。
4.2物業管理公司創優工作一般需要經過以下幾個步驟確立目標。
4.2.1確立目標。
4.2.2成立創優領導小組。
4.2.3內部動員。
4.2.4對照“創優”標準進行內部整改。
4.2.5進行“自檢”和“預檢”o
4.2.6迎檢達標o
4.3“創優”達標的基本工作要點確立“創優”目標:物業管理公司應首先確定準備“創優”的小區/大廈/工業區的創優目標,即明確是達到“國優”標準還是“省優”、“市優”、“區優”,以便為創優工作定下一個基本格調。定立“創優”目標時,應注意結合參加“創優”小區的實際情況和公司的保證能力,不可一味地好高騖遠。
4.3.1成立“創優”領導小組:“創優”工作開始前應由公司領導親自掛帥成立“創優”領導小組。創優小組一般應由公司各部門的負責人和管理處主要領導組成。對于重要地“創優”工作,應由公司總經理親自掛帥以便加強“創優”工作的協調,支持力度,確保“創優”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3內部動員:“創優”開始時,應首先對內部員工,特別是參加“創優”小區/大廈/工業區管理處的全體員工進行“創優”總動員,通過會議、宣傳,加強管理力度等措施使相關員工盡快進入緊張的“創優”工作狀態,提高、加快工作效益、工作節奏,作好打硬仗、“吃苦”的準備。
4.3.4對照“創優”標準進行內部整改:“創優”工作應當遵循的“創優”達標準備為
參照,邊整邊改邊對照“標準”逐步達到“創優”標準的工作方式。內部工作“創優”整改包括“創優”小區/大廈/工業區硬件設施(房屋、設備、設施、環境等的整改和“創優”資料(原始憑證、管理體系等)的完善兩大部分。
4.3.5在“硬件”設施的整改方面,應當作到以下幾個方面的完善:
a)所管理物業樓宇外觀的完好、整潔。“創優”小區應當做到或基本做到樓宇外觀完好,無墻皮剝落、亂涂亂畫亂張貼,整潔無污染、銹跡,油漆鮮亮,標識清楚。特別應注意陽臺封閉的統一有序和不違反法規,不改陽臺的使用功能,各種外觀管道清潔完好,無銹跡污染,不違反裝修管理規定的亂拉線、亂搭建、
隨意改動門窗色調等現象(詳見《裝修管理標準作業規程》);
b)所管理的樓宇內部整潔、有序、安全。無違反裝修管理和消防管理法規的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能,物別是隨意改動房屋結構)等違章現象;各類樓宇內部基本設施完好、整潔、標識完整清晰(詳見《裝修管理標準作業規程》和《防火管理標準作業規程》);
c)所管理小區/大廈/工業區各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態“創優”整改時應對照“創優”標準。特別注意兩個方面的問題:一是各類公共配套設備、設施的完備,即作為小區規劃和居家生活應當配置的公共配套設施、設備不能缺項和隨意減少;二是各類公共設施、設備的使用完好率應注意達標,對日常管理比較被忽略的設施、設備,如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的完好率;
d)設備機房的環境和設備表面維護管理應做到整潔、干爽,無灰塵、銹跡、脫漆、雜物,無蟲、鼠害跡。設備機房的和設備表面狀況反映出來的是直觀的設備維護管理水準的高低,整改時應特別注意機房的環境整改和設備表面的維護工作,力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施完善,設備表面光澤飽滿、標識清晰,無油漬、銹跡、脫漆現象(詳見機電維修部相關標準作業規程);
e)消防系統配置齊全,標識清楚完善,消防疏散通道暢通o“創優”整改時應特別注意對消防系統的整改,力爭做到消防設施、設備齊全完好,可隨時啟用,消防疏散應急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好,消防疏散通道暢通,無任何阻礙,通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉;樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標準作業規程);
f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設施如二次供水系統、池、水箱的清潔、消毒,煤氣管道、電梯等設施、設備的安全防護措施一定要完善到位;
g)衛生狀況至關重要o“創優”整改時要特別注意整改小區/大廈/工業區的各個衛生死角的衛生,如商業網點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉站、綠化花叢等處的衛生狀況。嚴格管理控制好小區內的亂張貼、亂涂畫等現象,嚴禁在小區內養家禽(詳見保潔部相關標準作業規程);
h)“創優”小區/大廈/工業區的環境美化對“創優’’評比影響極大。整改時應特別注意環境美化、綠化的整改,力爭做到使人耳目一新、賞心悅目的境界,以有效地提高分值(詳見園林綠
化部相關標準作業規程);
i)公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善齊備,各種必要的防護設施完好齊整,保安設備先進完善(詳見保安部相關標準作業規程)。
4.3.6在“創優”迎檢資料的整理中應力求資料的完善與真實、可靠o“創優’’迎檢資料通常包括以下內容:
a)“創優小區/大廈/工業區的產權資料
――規劃許可證;
-一用地協議書;
――投資許可證;
――開工許可證;
――紅線圖;
――總平面圖o
b)竣工驗收資料:
――土建竣工驗收書;
――消防竣工驗收證明;
――水電竣工驗收書;
――電梯竣工驗收書、電梯準用證;
――通信系統竣工驗收證明;
――燃氣系統竣工驗收證明o
c)管理移交資料:
――圖紙移交記錄;
――開發建設其他資料(如隱蔽工程記錄等)移交資料;
――接管驗收記錄;
――鑰匙移交記錄;
――發展商委托管理合同書o
d)管理公司成立登記資料:
--營業執照;
--稅務登記證;
--企業法人代碼卡;
--管理處營業執照;
--停車場營業執照;
--管理處管理用房產權資料。
e)業主委員會成立與活動資料:
--業主管委會章程;
--業主管委會社團法人登記證;
--業主委員選舉產生記錄;
--業主管委會成立記錄;
--業主管委會召開的屆次會議紀要;
--業主管委會發布的公告。
f)公眾管理制度(詳見住戶手冊);
g)所有內部管理標準作業規程(管理制度);
h)所有內部管理的日常質量記錄;
i)員工績效考評結果記錄;
j)所有的住戶投訴記錄;
k)所有的住戶回訪記錄;
i)所有的住戶報修記錄;
m)所有的住戶意見征集記錄;
n)所有的管理處對外通知、通知記錄;
o)所有的財務運作損益表和其他財務報表;
p)所有的對外委托合同書;
q)所有的員工培訓記錄;
r)所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案;
s)小區業主/住戶檔案;
t)所有的住戶裝修管理檔案;
u)政府相關部門出具的無治安案件、火災事故證明書
v)所有社區文化記錄;
w)所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛生消殺檢疫證書;
*)所有的標識復印件;
y)年有的多種經營資料;
z)所有的政府、住戶、上級公司、外界對管理處工作的評價資料以及其他應提供的資料、記錄。
物業創優標準作業規程
4.3.7進行“自檢”和“預檢”:
a)在整改硬件和整理“創優”迎檢資料過程中,“創優”領導小組應不定期地組織“創優”管理處進行內部自檢。每次自檢均以目標為標準,詳細、全面地進行自查自糾,對發現的問題詳細記錄下采逐項落實到責任人身上限時整改完畢。“自檢”一次,整改一次,提高一步,力爭在較短的時間內大幅度地提高“創優”小區的迎檢水平。
b)在“創優”迎檢前一個月,內部整改即將結束的時候,“創優”領導小組應邀請行業專家對“創優”管理處進行正式迎檢前的“預檢”,“預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行,由檢查團依照評比標準,對“創優”小區/大廈/工業區的物業管理水準逐項驗收,最后將結果總分和存在的問題逐一列出,以便在正
式迎檢前進行有針對性的最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。
4.3.8“迎檢”準備。在正式“創優”迎檢前“創優”小區/大廈/工業區應著重做好以下工作:
a)硬件整改基本達標。
b)資料、記錄真實、全面、說服力強。
c)取得業主/住戶諒解和支持:“乜1憮,’管理處應當“創優”的意義與業主/住戶達成充分的理解,使業主/住戶的絕大多數都能支持創優工作。
d)取得業主管理委員會的支持和配合。
e)選好住戶代表,為向考評團匯報工作作好準備:“國優”、“省優,’評比一般考評團都要求參加考評的小區/大廈/工業區有業主代表的發言和評價,認真選好住戶代表,贏得住戶代表的鼎力支持對考評至關重要。
f)寫好“迎檢”匯報材料:“迎檢”匯報材料是為向考評團匯報工作所用發言稿,
發言稿應突出“創優”小區的物業管理特色和成績,簡潔明快、重點突出,切
記冗長乏味o“迎檢”匯報發言一般應包括以下幾部分:
--小區/大廈lt.業區簡介;
--物業管理工作匯報;
--社區文化與精神文明匯報;
--“創優”工作情況。
g)分工負責,注意迎檢環境的布置:“迎檢”環境的布置應注意迎檢氣氛的烘托,力爭創造出一個有利于迎檢、能夠給考評團留下“好印象”的環境。
h)注意儀表儀容、言行舉止,以最飽滿的精神風貌迎接考評。迎檢時員工的儀容
儀表、言行舉止都應著力進行雕鑿,“創優”領導小組應確保迎檢員工的最飽滿
的精神風貌和精神狀態參加考評,以求爭取最佳的考評成果。
i)迎檢時的基本要求:
--精神飽滿、儀容整潔;
--紀律嚴明,緊張有序;
--熱情大方,不卑不亢;
--環境優雅,輕松活潑;
--自信嚴謹、應答適度。
4.4迎檢結束后,由“創優”領導小組寫出總結材料,歸檔保存。
5.0記錄
第12篇 物業小區清潔規程
物業小區清潔規程
(九)
一、目的:保證小區的環境潔凈
二、適用范圍:本公司管轄小區的保潔作業
三、職責:1.負責住宅內樓道梯級、車棚、馬路、草地、地面、雨棚、平臺、公共場地的清掃、清潔。
2. 負責樓道、扶手、門窗、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具、玻璃的擦抹。
3. 負責樓道、地面、車棚內雜物的清理。
4. 負責對清潔工休息室的清潔,以及保管好各自使用的工具。
5.對管轄區內發生的違章現象進行勸阻和制止6.完成領導布置的臨時任務。
四、相關文件:
五、操作規程:
1.7:00-8:00清掃所有主干道路、花壇、車棚,使整個公共區域保持干凈,無垃圾、積水。
2. 8:00-9:00對所有垃圾箱進行清理。
3. 每幢樓的樓道一個星期清掃三次,按規定的保潔日,做好保潔。
4. 把樓道地面用拖把拖干凈,無痰跡、水跡。
5.清潔工作檢查規程
1)檢查地面有無雜物、垃圾,道路是否干凈。
2)檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶(垃圾箱),桶周圍是否干凈。
3.)檢查花壇、草地是否每日清掃,無雜物。
4)檢查地面指示、宣傳欄是否清潔,目視無明顯灰塵。
5)目視樓梯臺階面干凈,無雜物、污漬。
6)樓梯扶手表面用紙巾抹拭50厘米,紙巾基本不被污染。
7)大樓內各類設施表面用紙巾抹拭50厘米,各類墻面大理石表面用紙巾抹試50厘米,紙巾基本不被污染。
8)轉換層地面目視干凈,無雜物。
9)目視不銹鋼表面無污漬,無銹跡,光亮。
六、
